กฎหมายอาคารชุด

   1.1 เป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงที่อาคารชุดนั้นตั้งอยู่

   1.2 และเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดนั้น ๆ ด้วย

ผู้ที่มีกรรมสิทธิ์เพียงอย่างใดอย่างหนึ่งใน 2 ประการดังกล่าวข้างต้น ไม่สามารถยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดได้ อาคารที่จะขอจดทะเบียนอาคารชุดจะเป็นอาคารกี่หลังก็ได้ และจะอยู่ในโฉนดที่ดินกี่แปลงก็ได้

2. เอกสารที่ต้องยื่นเพื่อขอจดทะเบียนอาคารชุด มีดังนี้

   2.1 โฉนดที่ดิน สำหรับที่ดินซึ่งยังไม่มีโฉนดหรือเพียงแต่มีเอกสารแสดงสิทธิครอบครอง เช่น น.ส. 3 หรือ ส.ค. 1 จะยื่นขอจดทะเบียนอาคารชุดไม่ได้

   2.2 แผนผังอาคารชุด รวมทั้งเส้นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ

   2.3 รายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ จำนวนพื้นที่ ลักษณะการใช้ประโยน์และอื่น ๆ ตามที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด

   2.4 อัตราส่วนที่เจ้าของห้องชุดแต่ละห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกาง

   2.5 คำรับรองของผู้ยื่นคำขอว่า อาคารที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นปราศจากภาระผูกพันใด ๆ เว้นแต่ การจำนองอาคารรวมกับที่ดิน

   2.6 ร่างข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด

   2.7 หลักฐานอื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง อาทิ ใบรับรองการก่อสร้างอาคารหรือดัดแปลงอาคาร หรือใบอนุญาตเปลี่ยนการใช้อาคารตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร ในกรณีที่าคารที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นตั้งอยู่ในท้องที่กฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคารใช้บังคับ, หนังสืออนุญาตให้ก่อสร้างอาคารตามฎหมายว่าด้วยการเดินอากาศหรือตามกฎหมายว่าด้วยเขตปลอดภัยในราชการทหาร ในกรณีที่อาคารที่ ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นตั้งอยู่ภายในเขตปลอดภัยในการเดินอากาศตามกฎหมายว่าด้วยการเดินอากาศหรือในบริเวณเขตปลอดภัยในราชการทหารตามกฎหมายว่าด้วยเขตปลอดภัยในราชการทหาร แล้วแต่กรณี (กฎกระทรวงฉบับที่ 5 ออกตามความในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2541)

3.ในการขายห้องชุด ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคาร (เจ้าของโครงการ) จะต้องดำเนินการ ดังนี้

   3.1 การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุด ต้องเก็บสำเนาข้อความ หรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวนที่นำออกโฆษณาแก่บุคคลทั่วไป ไม่ว่าจะทำไว้ในรูปแบบใดไว้ในสถานที่ทำการจนกว่าจะมีการขายห้องชุดหมด และต้องส่งสำเนาเอกสารดังกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดเก็บไว้อย่างน้อยหนึ่งชุด

   3.2 การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุดในส่วนที่เกี่ยวกับหลัก,านและรายละเอียดที่กำหนดไว้ในข้อ 2. ข้อความหรือภาพที่โฆษณาจะต้องตรงกับหลักฐานและรายละเอียดที่ยื่นพร้อมคำขอจดทะเบียน และต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลางให้ชัดเจน

    3.3 ให้ถือว่า ข้อความหรือภาพโฆษณา หรือหนังสือชักชวนเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญาซื้อขายห้องชุด แล้วแต่กรณี หากข้อความหรือภาพใดมีความหมายขัดหรือแย้งกับข้อความในสัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญาซื้อขายห้องชุด ให้ตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่ผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด

    3.4 สัญญาซื้อขายห้องชุดระหว่างเจ้าของโครงการกับผู้ซื้อห้องชุดจะต้องทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด หากมิได้ทำตามแบบและไม่เป็นคุณต่อผู้ซื้อห้องชุด สัญญาส่วนนั้นไม่มีผลใช้บังคับ

4. เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์อะไรบ้าง

   4.1 เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตนและมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ทรัพย์ส่วนบุคคล ได้แก่ ตัวห้องชุดแต่ละห้องชุด และสิ่งปลูกสร้างที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย เช่น โรงเก็บรถยนต์ส่วนตัว ที่จอดรถส่วนตัว และที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละรายโดยเฉพาะ เช่น สวนหย่อม ที่ดินสำหรับทำครัว ปลูกต้นไม้ เป็นต้น เจ้าของห้องชุดแต่ละห้องชุด จึงมีสิทธิใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของตนได้แต่ผู้เดียว เจ้าของห้องชุดอื่นจะมาใช้ร่วมด้วยไม่ได้ นอกจากนี้ เจ้าของห้องชุดยังมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ ที่ดินที่เป็นที่ตั้งของอาคารชุด ตัวอาคารชุดนอกจากส่วนที่เป็นห้องชุด เช่น ฐานราก เสาเข็ม ดาดฟ้า และที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของร่วมทุกคน เช่น สระว่ายน้ำ สนามกีฬาส่วนรวม ฯลฯ และทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ลิฟท์ บันได เครื่องปั๊มน้ำ หรือถังเก็บน้ำ เสาอากาศทีวีรวม เป็นต้น เฉพาะทรัพย์ส่วนกลางนี้เจ้าของห้องชุดทุกห้องมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางเหล่านี้ จึงสามารถใช้ทรัพย์ส่วนกลางร่วมกันได้ทุกคนเท่าเทียมกัน

   4.2 พื้นห้อง ผนังกั้นห้องที่แบ่งระหว่างห้องชุดแต่ละห้อง ถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของร่วมระหว่างห้องชุดนั้น ๆ คือ เป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างเจ้าของห้องชุดที่มีพื้นห้องและผนังกั้นห้องร่วมกันอยู่ และการใช้ทรัพย์นั้นต้องเป็นไปตามข้อบังคับของอาคารชุด

   4.3 ข้อจำกัดการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล แม้เจ้าของห้องชุดจะเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและเป็นผู้มีสิทธิใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลดังกล่าวแต่ผู้เดียวก็ตาม แต่การใช้สิทธิหรือใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลนั้นจะต้องไม่กระทบกระเทือนต่อโครงสร้าง ความมั่นคง หรือการป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคาร เช่น จะตั้งโรงงานเพื่อผลิตสินค้าในห้องชุดของตนย่อมไม่ได้ เพราะอาจสั่นสะเทือนต่อโครงสร้างของตัวอาคารทั้งหมด หรือในกรณีที่มีข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดกำหนดว่า ห้ามมิให้กระทำการอย่างใดอย่างหนึ่ง เช่น ห้ามทำเป็นร้านค้าขายอาหาร เจ้าของห้องชุดก็ต้องปฏิบัติตามข้อบังคับนั้น ๆ

5. อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางคืออะไร

    เมื่อจดทะเบียนเป็นอาคารชุดแล้ว อาคารชุดนั้นจะมีทรัพย์สองส่วน คือ ทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง โดยเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องชุดจะมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและขณะเดียวกันก็มีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางด้วย กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลไม่มีปัญหาเพราะมาตรา 13 วรรคแรกระบุว่า เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล แต่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางนั้นกฎหมายระบุว่า เจ้าของห้องชุดทุกห้องมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ดังนั้น จึงจำเป็นต้องระบุอัตราส่วนความเป็นเจ้าของทรัพย์ส่วนกลางไว้ให้แน่ชัดว่า เจ้าของห้องชุดแต่ละห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางอยู่เท่าไร ซึ่งมาตรา 14 ระบุว่า อัตราส่วนในกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างเนื้อที่ของห้องชุดแต่ละห้องชุดกับเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนเป็นอาคารชุด

    เหตุที่กฎหมายบัญญัติให้กำหนดกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางของห้องชุดแต่ละห้องชุดว่ามีอัตราส่วนเป็นจำนวนเท่าใดของจำนวนเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในขณะจดทะเบียนอาคารชุด เพราะเมื่อมีการจดทะเบียนเป็นอาคารชุดแล้ว โฉนดซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารชุดจะถูกเก็บรักษาไว้ตั้งแต่ขณะที่พนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนอาคารชุดให้ และโฉนดที่ดินดังกล่าวนั้นจะถูกนำมาใช้อีกเมื่อมีการจดทะเบียนเลิกอาคารชุด ในกรณีเช่นนี้ เจ้าหน้าที่ที่ดินจะต้องจดแจ้งในสารบัญจดทะเบียนของโฉนดเดิมนั้น โดยแสดงชื่อเจ้าของร่วมที่มีชื่อใคำขอเลิกอาคารชุดให้เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมในโฉนดนั้นตามอัตราส่วนที่เจ้าของรวมแต่ละคนถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง

6. การประกอบการค้าในอาคารชุด 

   ในกรณีที่มีการจัดพื้นที่ของอาคารชุดเพื่อประกอบการค้า ต้องจัดระบบการเข้าออกในพื้นที่ดังกล่าวเป็นการเฉพาะ ไม่ให้รบกวนความเป็นอยู่โดยปกติสุขของเจ้าของร่วม และห้ามมิให้ผู้ใดประกอบการค้าในอาคารชุด เว้นแต่เป็นการประกอบการค้าในพื้นที่ของอาคารชุดที่จัดไว้ดังกล่าวข้างต้น

7. ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดต้องช่วยกันออก

    เจ้าของร่วมหรือเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องจะต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางรวม 5 ชนิด ดังนี้

   7.1 ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวม ของเจ้าของห้องชุดทุกห้อง ซึ่งทุกห้องจะได้รับประโยชน์จากบริการนี้เท่าเทียมกัน เช่น ค่าใช้จ่ายในการจัดเก็บขยะมูลฝอย ค่าไฟฟ้าส่วนที่ให้ความสว่างแก่ตัวอาคารชุด (นอกห้องชุด) เช่น ระเบียง บันได โรงจอดรถ ค่าจ้างยามรักษาความปลอดภัย ค่าจ้างดูแลรักษาความสะอาดอาคารชุดส่วนที่อยู่นอกห้องชุดทั้งหมด ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวมนี้ เจ้าของห้องชุดจะต้องออกค่าใช้จ่ายนี้ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดและตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ กล่าวคือ ห้องชุดแต่ละห้องจะต้องออกค่าใช้จ่ายในส่วนนี้โดยเท่าเทียมกัน โดยไม่คำนึงราคาห้องชุดแต่ละห้องว่าจะมีราคาแตกต่างกันหรือไม่และต้องเป็นค่าใช้จ่ายที่กำหนดไว้ในข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดด้วย

   7.2 ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ค่ากระแสไฟฟ้าสำหรับเครื่องปรับอากาศอาคารชุดส่วนที่อยู่นอกห้องชุด ค่ากระแสไฟฟ้าสำหรับโทรทัศน์ที่ตั้งอยู่ในห้องรับรอง [Lobby] ค่าเครื่องมือที่ใช้ในการทำความสะอาดทรัพย์ส่วนกลางเจ้าของห้องชุดทุกห้องจะต้องออกตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด และตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด คือ ออกเท่ากันทุกห้องชุดเพราะทุกห้องชุดได้รับประโยชน์โดยเท่าเทียมกัน

   7.3 ค่าภาษีอากร หมายถึง เฉพาะภาษีอากรที่ต้องจ่ายในนามของอาคารชุดและเกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น โดยเจ้าของห้องชุดจะต้องออกค่าใช้จ่ายนี้ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง

   7.4 ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ ค่าจ้างซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ค่าซ่อมไฟฟ้าอาคารชุดส่วนที่อยู่นอกห้องชุด ค่าซ่อมเครื่องปั๊มน้ำ  ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้เจ้าของห้องชุดต้องออกตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางเช่นเดียวกับข้อ 7.3

   7.5 ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด เช่น เงินเดือนผู้จัดการ เสมียน พนักงาน เครื่องใช้และอุปกรณ์ต่าง ๆ ในสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้เจ้าของห้องชุดต้องออกตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางเช่นเดียวกับข้อ 7.3

   ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ซึ่งเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องจะต้องชำระนี้ ต้องชำระให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด และถ้าไม่ชำระผลก็คือ นิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิทธิ์เหนือทรัพย์ต่าง ๆ ของเจ้าของห้องชุด

   ในกรณีที่ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคาร (เจ้าของโครงการ) เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่ง จะต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายดังกล่าวข้างต้นด้วย

8.เจ้าของร่วมจะต้องชำระเงินให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด ดังต่อไปนี้

   8.1 เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของแต่ละห้องชุดจะต้องชำระล่วงหน้า

   8.2 เงินทุนเมื่อเริ่มต้นกระทำกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับ หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่

   8.3 เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่ภายใต้เงื่อนไขซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนด

9.ผลของการไม่ชำระเงินค่าใช้จ่าย

   9.1 ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินค่าใช้จ่ายภายในเวลาที่กำหนดต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละสิบสองต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ

   9.2 ในกรณีที่เจ้าของร่วมค้างชำระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปีและอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวม หรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ เงินเพิ่มดังกล่าวให้ถือเป็นค่าใช้จ่าย

10.หน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด มีดังนี้

  10.1 จัดทำงบดุลอย่างน้อยหนึ่งครั้งทุกรอบสิบสองเดือน โดยให้ถือว่า เป็นรอบปีในทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุดนั้น งบดุลดังกล่าวอย่างน้อยต้องมีรายการแสดงจำนวนสินทรัพย์และหนี้สินของนิติบุคคลอาคารชุดกับทั้งบัญชีรายรับ-รายจ่าย และต้องจัดให้มีผู้ตรวจสอบบัญชี แล้วนำเสนอเพื่ออนุมัติในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมภายใน 120 วันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชี

  10.2 จัดทำรายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานเสนอต่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพร้อมกับการเสนองบดุล และให้ส่งสำเนาเอกสารดังกล่าวให้แก่เจ้าของร่วมก่อนวันนัดประชุมล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน

  10.3 เก็บรักษารายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานและงบดุลพร้อมทั้งข้อบังคับไว้ที่สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อให้เจ้าหน้าที่หรือเจ้าของร่วมตรวจดูได้ รายงานประจำปีและงบดุล ให้นิติบุคคลอาคารชุดเก็บรักษาไว้ไม่น้อยกว่าสิบปีนับแต่วันที่ได้รับอนุมัติจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

11. การออกใบแทนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่เจ้าของห้องชุด อาจมีได้ 2 กรณี คือ

   11.1 หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดสูญหาย

   11.2 หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดชำรุด

นอกจากการออกใบแทนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเนื่องจากใบเก่าสูญหายหรือชำรุดแล้ว ยังมีกรณีอื่น ๆ ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจจะต้องออกใบแทนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับเดิม ได้แก่

  (1) กรณีศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุดเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ห้องชุดอย่างใดแล้ว แต่ผู้ยื่นคำขอไม่สามารถนำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาเพื่อดำเนินการตามคำพิพากษาหรือคำสั่งของศาลได้ ก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกใบแทนได้ ทั้งนี้ ตามกฎกระทรวง (พ.ศ.2533) ออกตามความในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ข้อ 11 (3)

  (2) กรณีคนต่างด้าวได้กรรมสิทธิ์ห้องชุดมาโดยไม่ชอบด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจสั่งจำหน่ายห้องชุดของคนต่างด้าวนั้นได้ แต่ไม่สามารถได้มาซึ่งหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกใบแทนได้เช่นเดียวกัน ทั้งนี้ ตามกฎกระทรวง (พ.ศ.2533) ออกตามความในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ข้อ 11 (4)

12. เอกสารที่ต้องนำไปเพื่อจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุด มีดังนี้

  (1) หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด

  (2) กรณีเป็นการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด ผู้ขอต้องนำหนังสือรับรองจากผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดงว่า มิได้เป็นหนี้ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 18 แนบมาด้วย

13. การประชุมใหญ่

  13.1 ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะต้องจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายใน 6 เดือนนับแต่วันทีได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อแต่งตั้งกรรมการ และพิจารณาให้ความเห็นชอบข้อบังคับและผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดตามที่ได้ยื่นขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดไว้แล้ว

  ในกรณีที่ที่ประชุมใหญ่สามัญไม่เห็นชอบกับข้อบังคับหรือผู้จัดการตามที่กล่าวข้างต้น ให้ที่ประชุมใหญ่พิจารณาแก้ไขหรือเปลี่ยนแปลงข้อบังคับ หรือถอดถอนหรือแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดคนใหม่ด้วย

  13.2 คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดจะต้องจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญปีละหนึ่งครั้งภายใน 120 วันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อกิจการ ดังต่อไปนี้

 (1) พิจารณาอนุมัติงบดุล

 (2) พิจารณารายงานประจำปี

 (3) แต่งตั้งผู้สอบบัญชี

 (4) พิจารณาเรื่องอื่น ๆ

  13.3 ในกรณีมีเหตุจำเป็น บุคคลต่อไปนี้มีสิทธิเรียกประชุมใหญ่วิสามัญเมื่อใดก็ได้

  (1) ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด

  (2) คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดโดยมติเกินกว่ากึ่งหนึ่งของที่ประชุมคณะกรรมการ

  (3) เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าร้อยละยี่สิบคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดลงลายมือชื่อทำหนังสือร้องขอให้เปิดประชุมต่อคณะกรรมการ ในกรณีนี้ ให้คณะกรรมการจัดให้มีการประชุมภายใน 15 วันนับแต่วันได้รับคำร้องขอ ถ้าคณะกรรมการมิได้จัดให้มีการประชุมภายในกำหนดเวลาดังกล่าว เจ้าของร่วมตามจำนวนเสียงข้างต้นมีสิทธิจัดให้มีการประชุมใหญ่วิสามัญเองได้ โดยให้แต่งตั้งตัวแทนคนหนึ่งเพื่อออกหนังสือเรียกประชุม

  13.4 การเรียกประชุมใหญ่ ต้องทำเป็นหนังสือนัดประชุม ระบุสถานที่ วัน เวลา ระเบียบวาระการประชุม และเรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุมพร้อมด้วยรายละเอียดตามสมควร และจัดส่งให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่า 7 วันก่อนวันประชุม

  13.5 องค์ประชุม: การประชุมใหญ่ต้องมีผู้มาประชุมซึ่งมีคะแนนเสียงรวมกันไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมด ในกรณีที่เจ้าของร่วมมาประชุมไม่ครบองค์ประชุม ให้เรียกประชุมใหญ่ภายใน 15 วันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และการประชุมใหญ่ครั้งหลังนี้ไม่บังคับว่าจะต้องครบองค์ประชุม อนึ่ง ผู้จัดการนิติบุคคลหรือคู่สมรสของผู้จัดการจะเป็นประธานในการประชุมใหญ่มิได้

  13.6 มติของที่ประชุมใหญ่ต้องได้รับคะแนนเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุม เว้นแต่ กฎหมายอาคารชุดจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น

  13.7 คะแนนเสียง: ให้เจ้าของร่วมแต่ละรายมีคะแนนเสียงเท่ากับอัตราส่วนที่ตนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางถ้าเจ้าของร่วมคนเดียวมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมด ให้ลดจำนวนคะแนนเสียงของผู้นั้นลงมาเหลือเท่ากับจำนวนคะแนนเสียงของบรรดาเจ้าของร่วมคนอื่น ๆ รวมกัน

  13.8 การให้บุคคลอื่นเข้าประชุมแทน: เจ้าของร่วมอาจมอบฉันทะเป็นหนังสือให้ผู้อื่นออกเสียงแทนตนได้ แต่ผู้รับมอบฉันทะคนหนึ่งจะรับมอบฉันทะให้ออกเสียงในการประชุมครั้งหนึ่งเกินสามห้องชุดมิได้ บุคคลต่อไปนี้จะรับมอบฉันทะให้ออกเสียงแทนเจ้าของร่วมมิได้

  (1) กรรมการและคู่สมรสของกรรมการ

  (2) ผู้จัดการและคู่สมรสของผู้จัดการ

  (3) พนักงานหรือลูกจ้างของนิติบุคคลอาคารชุดหรือของผู้รับจ้างของนิติบุคคลอาคารชุด

  (4) พนักงานหรือลูกจ้างของผู้จัดการ ในกรณีที่ผู้จัดการเป็นนิติบุคคล

14. มติของที่ประชุมใหญ่

  14.1 มติเกี่ยวกับเรื่องดังต่อไปนี้ ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่า 1/2 ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด

   (1) การซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือการรับให้อสังหาริมทรัพย์ที่มีค่าภาระผูกพันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง

   (2) การจำหน่ายทรัพ์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์

   (3) การอนุญาตให้เจ้าของร่วมทำการก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุง เปลี่ยนแปลง หรือต่อเติมห้องชุดของตนเองที่มีผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกของอาคารชุดโดยค่าใช้จ่ายของผู้นั้นเอง

   (4) การแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้ หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง

   (5) การแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันในข้อบังคับ

   (6) การก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลง เพิ่มเติมหรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง

   (7) การจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง

   ในกรณีที่เจ้าของร่วมเข้าประชุมมีคะแนนเสียงไม่ครบตามจำนวนที่กำหนดไว้ข้างต้น ให้เรียกประชุมใหม่ภายใน 15 วันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และมติเกี่ยวกับเรื่องที่กำหนดไว้ข้างต้นนั้น ในการประชุมครั้งใหม่นี้ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่า 1 ใน 3 ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด

  14.2 มติเกี่ยวกับเรื่องดังต่อไปนี้ ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่า 1/4 ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด

   (1) การแต่งตั้ง หรือถอดถอนผู้จัดการ

   (2) การกำหนดกิจการที่ผู้จัดการมีอำนาจมอบหมายให้ผู้อื่นทำแทน

15.”บทกำหนดโทษ”

  15.1 ในกรณีผู้มีสิทธิในที่ดินและอาคาร (เจ้าของโครงการ) ทำการโฆษณาขายห้องชุดต้องเก็บสำเนาข้อความหรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวนที่นำออกโฆษณาแก่บุคคลทั่วไปไว้ในสถานที่ทำการจนกว่าจะมีการขายห้องชุดหมดและต้องส่งสำเนาเอกสารดังกล่าวให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเก็บไว้อย่างน้อยหนึ่งชุด หากฝ่าฝืนมีโทษปรับไม่เกิน 100,000 บาท

  15.2 การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุดในส่วนที่เกี่ยวกับหลักฐานและรายละเอียดเกี่ยวกับโฉนดที่ดิน แผนผังอาคารชุดรวมทั้งเส้นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ รายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง ข้อความหรือภาพที่โฆษณา จะต้องตรงกับหลักฐานและรายละเอียดที่ยื่นพร้อมคำขอจดทะเบียน หากฝ่าฝืนมีโทษปรับตั้งแต่ 50,000 บาทถึง 100,000 บาท

  15.2 สัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดระหว่างผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคาร (เจ้าของโครงการ) กับผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุดต้องทำตามแบบที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด หากฝ่าฝืนมีโทษปรับไม่เกิน 100,000 บาท

  15.3 ในกรณีที่มีการจัดพื้นที่ของอาคารชุดเพื่อประกอบการค้า ต้องจัดระบบการเข้าออกพื้นที่ดังกล่าวเป็นการเฉพาะไม่ให้รบกวนความเป็นอยู่โดยปกติสุขของเจ้าของร่วม หากฝ่าฝืนปรับไม่เกิน 50,000 บาท และปรับอีกไม่เกินวันละ 5,000 บาทตลอดระยะเวลาที่ฝ่าฝืนอยู่

  15.4 คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวซึ่งจะต้องจำหน่ายห้องชุดของตนเมื่อมีเหตุการณ์ตามที่ระบุไว้ในมาตรา 19 เบญจ วรรคหนึ่งเกิดขึ้นต้องแจ้งเป็นหนังสือให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบภายในกำหนดเวลา 60 วันนับแต่วันที่มีเหตุต้องจำหน่าย หากไม่แจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบ มีโทษปรับไม่เกิน 10,000 บาท และปรับอีกไม่เกินวันละ 500 บาทตลอดระยะเวลาที่ฝ่าฝืนอยู่

  15.5 คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวได้มาซึ่งห้องชุดโดยได้รับมรดกในฐานะเป็นทายาทโดยธรรม หรือผู้รับพินัยกรรม หรือโดยประการอื่น แล้วแต่กรณี ต้องแจ้งเป็นหนังสือให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบภายในกำหนด 60 วันนับแต่วันที่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ห้องชุด หากไม่แจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบ มีโทษปรับไม่เกิน 10,000 บาท และปรับอีกไม่เกินวันละ 500 บาทตลอดระยะเวลาที่ฝ่าฝืนอยู่

  15.6 ผู้ใดได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ห้องชุดในขณะที่มีสัญชาติไทย ถ้าต่อมาผู้นั้นเสียสัญชาติไทย เพราะการสละสัญชาติไทย การแปลงสัญชาติ หรือถูกถอนสัญชาติไทยตามกฎหมายว่าด้วยสัญชาติ และมิได้เป็นคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา 19 ต้องแจ้งเป็นหนังสือให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบถึงการที่ไม่อาจถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดต่อไปได้ ภายในกำหนดเวลา 60 วันนับแต่วันที่เสียสัญชาติไทย หากไม่แจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบ มีโทษปรับไม่เกิน 10,000 บาท และปรับอีกไม่เกินวันละ 500 บาทตลอดระยะเวลาที่ฝ่าฝืนอยู่

  15.7 ผู้ใดได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ห้องชุดในขณะที่มีสัญชาติไทย ถ้าต่อมาผู้นั้นเสียสัญชาติไทย เพราะการสละสัญชาติไทย การแปลงสัญชาติ หรือถูกถอนสัญชาติไทยตามกฎหมายว่าด้วยสัญชาติและเป็นคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา 19 ถ้าประสงค์จะมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดต่อไป ต้องแจ้งเป็นหนังสือให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบถึงการเสียสัญชาติไทย และต้องแสดงหลักฐานว่าเป็นคนต่างด้าวตามมาตรา 19 มาแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 180 วันนับแต่วันที่เสียสัญชาติไทย หากไม่แจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบ มีโทษปรับไม่เกิน 10,000 บาท และปรับอีกไม่เกินวันละ 500 บาทตลอดระยะเวลาที่ฝ่าฝืนอยู่

  15.8 นิติบุคคลซึ่งมีสัญชาติไทยและมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดอยู่แล้ว ถ้าต่อมาสภาพของนิติบุคคลนั้นเปลี่ยนแปลงไปเป็นนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่า เป็นคนต่างด้าว และมิใช่เป็นนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา 19 ต้องแจ้งเป็นหนังสือให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบถึงการเปลี่ยนสภาพ และการที่ไม่อาจถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดต่อไปได้ภายในกำหนดเวลา 60 วันนับแต่วันเปลี่ยนสภาพ หากไม่แจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบ มีโทษปรับไม่เกิน 10,000 บาท และปรับอีกไม่เกินวันละ 500 บาทตลอดระยะเวลาที่ฝ่าฝืนอยู่

  15.9 นิติบุคคลซึ่งมีสัญชาติไทยและมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดอยู่แล้ว ถ้าต่อมาสภาพของนิติบุคคลนั้นเปลี่ยนแปลงไปเป็นนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่า เป็นคนต่างด้าว และเป็นนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา 19 ถ้าประสงค์จะมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดต่อไปต้องแจ้งเป็นหนังสือให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบและต้องนำหลักฐานว่าเป็นนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา 19 มาแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 180 วันนับแต่วันที่เปลี่ยนสภาพ หากไม่แจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบ มีโทษปรับไม่เกิน 10,000 บาท และปรับอีกไม่เกินวันละ 500 บาทตลอดระยะเวลาที่ฝ่าฝืนอยู่

  15.10 บุคคลใดถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดในฐานะเป็นเจ้าของแทนคนต่างด้าว หรือนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว ไม่ว่าคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลดังกล่าวจะมีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดตามกฎหมายอาคารชุดหรือไม่ก็ตาม ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 2 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

  15.11 ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดไม่ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่เจ้าของร่วมภายใน 15 วันนับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้ครบถ้วนแล้ว ปรับไม่เกิน 50,000 บาท และปรับอีกวันละไม่เกิน 500 บาทตลอดระยะเวลาที่ยังไม่ปฏิบัติให้ถูกต้อง

  15.12 ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดไม่นำมติแก้ไขหรือเพิ่มเติมข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ ปรับ 5,000 บาท

  15.13 ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งได้รับแต่งตั้งไม่นำหลักฐาน หรือสัญญาจ้างไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ ปรับ 5,000 บาท

  15.14 ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดไม่นำมติแต่งตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดไปจดทะเบียนภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ ปรับไม่เกิน 5,000 บาท

  15.15 ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดไม่จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายใน 6 เดือนนับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ปรับไม่เกิน 5,000 บาท

  15.16 ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดไม่จัดทำบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือน และไม่ติดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบภายใน 15 วันนับแต่วันสิ้นเดือนและไม่ติดประกาศเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 15 วันต่อเนื่องกัน ฝ่าฝืนปรับไม่เกิน 50,000 บาท และปรับอีกวันละไม่เกิน 500 บาทตลอดระยะเวลาที่ยังไม่ปฏิบัติให้ถูกต้อง

  15.17 ประธานคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดไม่เรียกประชุมคณะกรรมการภายใน 7 วัน เมื่อกรรมการตั้งแต่ 2 คนขึ้นไปร้องขอ ปรับประธานกรรมการ ไม่เกิน 5,000 บาท

  15.18 ประธานคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดไม่เรียกประชุมคณะกรรมการหนึ่งครั้งในทุกหกเดือนเป็นอย่างน้อย ปรับประธานกรรมกรไม่เกิน 5,000 บาท

  15.19 นิติบุคคลอาคารชุดไม่จัดทำงบดุลอย่างน้อยหนึ่งครั้งทุกรอบสิบสองเดือน ปรับไม่เกิน 10,000 บาท

  15.20 นิติบุคคลอาคารชุดไม่จัดให้มีผู้ตรวจสอบบัญชีรับรองงบดุล แล้วนำเสนอเพื่ออนุมัติในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมภายใน 120 วันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชี ปรับไม่เกิน 10,000 บาท ผู้จัดการนิติบุคคลต้องรับโทษปรับด้วย เว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่าตนมิได้มีส่วนในการกระทำความผิดนั้น

  15.21 นิติบุคคลอาคารชุดไม่จัดทำรายงานประจำปี และไม่นำส่งสำเนารายงานประจำปีดังกล่าวให้แก่เจ้าของร่วมก่อนวันนัดประชุมล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน ปรับไม่เกิน 10,000 บาท ผู้จัดการนิติบุคคลต้องรับโทษปรับด้วย เว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่าตนมิได้มีส่วนในการกระทำความผิดนั้น

  15.22 เจ้าของร่วมดำเนินการก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุง เปลี่ยนแปลง หรือต่อเติมห้องชุดของตน โดยมิได้รับมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม มีโทษปรับไม่เกิน 100,000 บาท

  15.23 ผู้ใดไม่ปฏิบัติตามคำสั่ง ขัดขวางหรือไม่อำนวยความสะดวกแก่พนักงานเจ้าหน้าที่ในการเข้าไปในที่ดินและอาคารชุดที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด ไม่มาตามหนังสือเรียก ไม่ให้ถ้อยคำ ชี้แจง ไม่จัดส่งเอกสารตามที่พนักงานเจ้าหน้าที่เรียก ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือนหรือปรับไม่เกิน 6,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ