กฎหมายอาคารชุด
กฎหมายอาคารชุด
1. ผู้มีสิทธิยื่นคำขอจดทะเบี ยนอาคารชุด ตามกฎหมายอาคารชุดได้แก่
1.1 เป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิ นแปลงที่อาคารชุดนั้นตั้งอยู่
1.2 และเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ ในอาคารชุดนั้น ๆ ด้วย
ผู้ที่มีกรรมสิทธิ์เพียงอย่ างใดอย่างหนึ่งใน 2 ประการดังกล่าวข้างต้น ไม่สามารถยื่นคำขอจดทะเบี ยนอาคารชุดได้ อาคารที่จะขอจดทะเบียนอาคารชุ ดจะเป็นอาคารกี่หลังก็ได้ และจะอยู่ในโฉนดที่ดินกี่แปลงก็ ได้
2. เอกสารที่ต้องยื่นเพื่ อขอจดทะเบียนอาคารชุด มีดังนี้
2.1 โฉนดที่ดิน สำหรับที่ดินซึ่งยังไม่มี โฉนดหรือเพียงแต่มีเอกสารแสดงสิ ทธิครอบครอง เช่น น.ส. 3 หรือ ส.ค. 1 จะยื่นขอจดทะเบียนอาคารชุดไม่ ได้
2.2 แผนผังอาคารชุด รวมทั้งเส้นทางเข้าออกสู่ ทางสาธารณะ
2.3 รายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ จำนวนพื้นที่ ลักษณะการใช้ประโยน์และอื่น ๆ ตามที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด
2.4 อัตราส่วนที่เจ้าของห้องชุดแต่ ละห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ ส่วนกาง
2.5 คำรับรองของผู้ยื่นคำขอว่า อาคารที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้ นปราศจากภาระผูกพันใด ๆ เว้นแต่ การจำนองอาคารรวมกับที่ดิน
2.6 ร่างข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด
2.7 หลักฐานอื่นตามที่ กำหนดในกฎกระทรวง อาทิ ใบรับรองการก่อสร้างอาคารหรือดั ดแปลงอาคาร หรือใบอนุญาตเปลี่ยนการใช้ อาคารตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุ มอาคาร ในกรณีที่าคารที่ขอจดทะเบี ยนอาคารชุดนั้นตั้งอยู่ในท้องที่ กฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคารใช้ บังคับ, หนังสืออนุญาตให้ก่อสร้ างอาคารตามฎหมายว่าด้วยการเดิ นอากาศหรือตามกฎหมายว่าด้ วยเขตปลอดภัยในราชการทหาร ในกรณีที่อาคารที่ ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นตั้งอยู่ ภายในเขตปลอดภัยในการเดิ นอากาศตามกฎหมายว่าด้วยการเดิ นอากาศหรือในบริเวณเขตปลอดภั ยในราชการทหารตามกฎหมายว่าด้ วยเขตปลอดภัยในราชการทหาร แล้วแต่กรณี (กฎกระทรวงฉบับที่ 5 ออกตามความในพระราชบัญญัติ อาคารชุด พ.ศ. 2541)
3.ในการขายห้องชุด ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิ นและอาคาร (เจ้าของโครงการ) จะต้องดำเนินการ ดังนี้
3.1 การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุด ต้องเก็บสำเนาข้อความ หรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวนที่ นำออกโฆษณาแก่บุคคลทั่วไป ไม่ว่าจะทำไว้ในรูปแบบใดไว้ ในสถานที่ทำการจนกว่าจะมี การขายห้องชุดหมด และต้องส่งสำเนาเอกสารดังกล่ าวให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดเก็ บไว้อย่างน้อยหนึ่งชุด
3.2 การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุ ดในส่วนที่เกี่ยวกับหลัก, านและรายละเอียดที่กำหนดไว้ในข้ อ 2. ข้อความหรือภาพที่โฆษณาจะต้ องตรงกับหลักฐานและรายละเอียดที่ ยื่นพร้อมคำขอจดทะเบียน และต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกั บทรัพย์สินส่วนกลางให้ชัดเจน
3.3 ให้ถือว่า ข้อความหรือภาพโฆษณา หรือหนังสือชักชวนเป็นส่วนหนึ่ งของสัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญาซื้อขายห้องชุด แล้วแต่กรณี หากข้อความหรือภาพใดมี ความหมายขัดหรือแย้งกับข้ อความในสัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญาซื้อขายห้องชุด ให้ตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่ ผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด
3.4 สัญญาซื้อขายห้องชุดระหว่างเจ้ าของโครงการกับผู้ซื้อห้องชุ ดจะต้องทำตามแบบสัญญาที่รั ฐมนตรีประกาศกำหนด หากมิได้ทำตามแบบและไม่เป็นคุ ณต่อผู้ซื้อห้องชุด สัญญาส่วนนั้นไม่มีผลใช้บังคับ
4. เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ อะไรบ้าง
4.1 เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็ นของตนและมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรั พย์ส่วนกลาง ทรัพย์ส่วนบุคคล ได้แก่ ตัวห้องชุดแต่ละห้องชุด และสิ่งปลูกสร้างที่จัดไว้ให้ เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย เช่น โรงเก็บรถยนต์ส่วนตัว ที่จอดรถส่วนตัว และที่ดินที่จัดไว้ให้เป็ นของเจ้าของห้องชุดแต่ ละรายโดยเฉพาะ เช่น สวนหย่อม ที่ดินสำหรับทำครัว ปลูกต้นไม้ เป็นต้น เจ้าของห้องชุดแต่ละห้องชุด จึงมีสิทธิใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลซึ่ งเป็นกรรมสิทธิ์ของตนได้แต่ผู้ เดียว เจ้าของห้องชุดอื่นจะมาใช้ร่ วมด้วยไม่ได้ นอกจากนี้ เจ้าของห้องชุดยังมีกรรมสิทธิ์ ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ ที่ดินที่เป็นที่ตั้งของอาคารชุ ด ตัวอาคารชุดนอกจากส่วนที่เป็นห้ องชุด เช่น ฐานราก เสาเข็ม ดาดฟ้า และที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรื อเพื่อประโยชน์ร่วมกันของเจ้ าของร่วมทุกคน เช่น สระว่ายน้ำ สนามกีฬาส่วนรวม ฯลฯ และทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อใช้ ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ลิฟท์ บันได เครื่องปั๊มน้ำ หรือถังเก็บน้ำ เสาอากาศทีวีรวม เป็นต้น เฉพาะทรัพย์ส่วนกลางนี้เจ้ าของห้องชุดทุกห้องมีกรรมสิทธิ์ ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางเหล่านี้ จึงสามารถใช้ทรัพย์ส่วนกลางร่ วมกันได้ทุกคนเท่าเทียมกัน
4.2 พื้นห้อง ผนังกั้นห้องที่แบ่งระหว่างห้ องชุดแต่ละห้อง ถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวมของเจ้ าของร่วมระหว่างห้องชุดนั้น ๆ คือ เป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างเจ้ าของห้องชุดที่มีพื้นห้องและผนั งกั้นห้องร่วมกันอยู่ และการใช้ทรัพย์นั้นต้องเป็ นไปตามข้อบังคับของอาคารชุด
4.3 ข้อจำกัดการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล แม้เจ้าของห้องชุดจะเป็นผู้มี กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุ คคลและเป็นผู้มีสิทธิใช้ทรัพย์ ส่วนบุคคลดังกล่าวแต่ผู้เดียวก็ ตาม แต่การใช้สิทธิหรือใช้ทรัพย์ส่ วนบุคคลนั้นจะต้องไม่ กระทบกระเทือนต่อโครงสร้าง ความมั่นคง หรือการป้องกันความเสียหายต่อตั วอาคาร เช่น จะตั้งโรงงานเพื่อผลิตสินค้ าในห้องชุดของตนย่อมไม่ได้ เพราะอาจสั่นสะเทือนต่อโครงสร้ างของตัวอาคารทั้งหมด หรือในกรณีที่มีข้อบังคับของนิ ติบุคคลอาคารชุดกำหนดว่า ห้ามมิให้กระทำการอย่างใดอย่ างหนึ่ง เช่น ห้ามทำเป็นร้านค้าขายอาหาร เจ้าของห้องชุดก็ต้องปฏิบัติ ตามข้อบังคับนั้น ๆ
5. อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่ วนกลางคืออะไร
เมื่อจดทะเบียนเป็นอาคารชุดแล้ว อาคารชุดนั้นจะมีทรัพย์สองส่วน คือ ทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่ วนกลาง โดยเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องชุ ดจะมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุ คคลและขณะเดียวกันก็มีกรรมสิทธิ์ ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางด้วย กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลไม่ มีปัญหาเพราะมาตรา 13 วรรคแรกระบุว่า เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ ในทรัพย์ส่วนบุคคล แต่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่ วนกลางนั้นกฎหมายระบุว่า เจ้าของห้องชุดทุกห้องมีกรรมสิ ทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ดังนั้น จึงจำเป็นต้องระบุอัตราส่ วนความเป็นเจ้าของทรัพย์ส่ วนกลางไว้ให้แน่ชัดว่า เจ้าของห้องชุดแต่ละห้องชุดมี กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางอยู่ เท่าไร ซึ่งมาตรา 14 ระบุว่า อัตราส่วนในกรรมสิทธิ์ร่วมในทรั พย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมให้ เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างเนื้ อที่ของห้องชุดแต่ละห้องชุดกั บเนื้อที่ของห้องชุดทั้ งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ ขอจดทะเบียนเป็นอาคารชุด
เหตุที่กฎหมายบัญญัติให้ กำหนดกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่ วนกลางของห้องชุดแต่ละห้องชุดว่ ามีอัตราส่วนเป็นจำนวนเท่ าใดของจำนวนเนื้อที่ของห้องชุ ดทั้งหมดในขณะจดทะเบียนอาคารชุด เพราะเมื่อมีการจดทะเบียนเป็ นอาคารชุดแล้ว โฉนดซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารชุ ดจะถูกเก็บรักษาไว้ตั้งแต่ขณะที่ พนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบี ยนอาคารชุดให้ และโฉนดที่ดินดังกล่าวนั้นจะถู กนำมาใช้อีกเมื่อมีการจดทะเบี ยนเลิกอาคารชุด ในกรณีเช่นนี้ เจ้าหน้าที่ที่ดินจะต้องจดแจ้ งในสารบัญจดทะเบียนของโฉนดเดิ มนั้น โดยแสดงชื่อเจ้าของร่วมที่มีชื่ อใคำขอเลิกอาคารชุดให้เป็นผู้ถื อกรรมสิทธิ์รวมในโฉนดนั้นตามอั ตราส่วนที่เจ้าของรวมแต่ละคนถื อกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง
6. การประกอบการค้าในอาคารชุด
ในกรณีที่มีการจัดพื้นที่ ของอาคารชุดเพื่อประกอบการค้า ต้องจัดระบบการเข้าออกในพื้นที่ ดังกล่าวเป็นการเฉพาะ ไม่ให้รบกวนความเป็นอยู่โดยปกติ สุขของเจ้าของร่วม และห้ามมิให้ผู้ใดประกอบการค้ าในอาคารชุด เว้นแต่เป็นการประกอบการค้าในพื้ นที่ของอาคารชุดที่จัดไว้ดังกล่ าวข้างต้น
7. ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้ องชุดต้องช่วยกันออก
เจ้าของร่วมหรือเจ้าของห้องชุ ดแต่ละห้องจะต้องร่วมกันออกค่ าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่ วนกลางรวม 5 ชนิด ดังนี้
7.1 ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่ วนรวม ของเจ้าของห้องชุดทุกห้อง ซึ่งทุกห้องจะได้รับประโยชน์ จากบริการนี้เท่าเทียมกัน เช่น ค่าใช้จ่ายในการจัดเก็บขยะมู ลฝอย ค่าไฟฟ้าส่วนที่ให้ความสว่างแก่ ตัวอาคารชุด (นอกห้องชุด) เช่น ระเบียง บันได โรงจอดรถ ค่าจ้างยามรักษาความปลอดภัย ค่าจ้างดูแลรั กษาความสะอาดอาคารชุดส่วนที่อยู่ นอกห้องชุดทั้งหมด ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่ วนรวมนี้ เจ้าของห้องชุดจะต้องออกค่าใช้ จ่ายนี้ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่ มีต่อห้องชุดและตามที่กำหนดไว้ ในข้อบังคับ กล่าวคือ ห้องชุดแต่ละห้องจะต้องออกค่ าใช้จ่ายในส่วนนี้โดยเท่าเที ยมกัน โดยไม่คำนึงราคาห้องชุดแต่ละห้ องว่าจะมีราคาแตกต่างกันหรือไม่ และต้องเป็นค่าใช้จ่ายที่ กำหนดไว้ในข้อบังคับนิติบุ คคลอาคารชุดด้วย
7.2 ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากเครื่องมื อเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่ อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ค่ากระแสไฟฟ้าสำหรับเครื่องปรั บอากาศอาคารชุดส่วนที่อยู่นอกห้ องชุด ค่ากระแสไฟฟ้าสำหรับโทรทัศน์ที่ ตั้งอยู่ในห้องรับรอง [Lobby] ค่าเครื่องมือที่ใช้ ในการทำความสะอาดทรัพย์ส่ วนกลางเจ้าของห้องชุดทุกห้ องจะต้องออกตามส่วนแห่งประโยชน์ ที่มีต่อห้องชุด และตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับนิ ติบุคคลอาคารชุด คือ ออกเท่ากันทุกห้องชุดเพราะทุกห้ องชุดได้รับประโยชน์โดยเท่าเที ยมกัน
7.3 ค่าภาษีอากร หมายถึง เฉพาะภาษีอากรที่ต้องจ่ ายในนามของอาคารชุดและเกิ ดจากการดูแลรักษาและการดำเนิ นการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางเท่ านั้น โดยเจ้าของห้องชุดจะต้องออกค่ าใช้จ่ายนี้ตามอัตราส่วนที่เจ้ าของร่วมมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่ วนกลาง
7.4 ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรั กษาทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ ค่าจ้างซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ค่าซ่อมไฟฟ้าอาคารชุดส่วนที่อยู่ นอกห้องชุด ค่าซ่อมเครื่องปั๊มน้ำ ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้เจ้าของห้ องชุดต้องออกตามอัตราส่วนที่เจ้ าของร่วมมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่ วนกลางเช่นเดียวกับข้อ 7.3
7.5 ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดำเนิ นการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการดำเนินกิจการของนิติบุ คคลอาคารชุด เช่น เงินเดือนผู้จัดการ เสมียน พนักงาน เครื่องใช้และอุปกรณ์ต่าง ๆ ในสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้เจ้าของห้ องชุดต้องออกตามอัตราส่วนที่เจ้ าของร่วมมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่ วนกลางเช่นเดียวกับข้อ 7.3
ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ซึ่งเจ้าของห้องชุดแต่ละห้ องจะต้องชำระนี้ ต้องชำระให้แก่นิติบุคคลอาคารชุ ด และถ้าไม่ชำระผลก็คือ นิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิทธิ์ เหนือทรัพย์ต่าง ๆ ของเจ้าของห้องชุด
ในกรณีที่ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ ดินและอาคาร (เจ้าของโครงการ) เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยั งไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุ คคลใดบุคคลหนึ่ง จะต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายดังกล่ าวข้างต้นด้วย
8.เจ้าของร่วมจะต้องชำระเงินให้ แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนิ นกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด ดังต่อไปนี้
8.1 เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุ คคลอาคารชุดที่เจ้าของแต่ละห้ องชุดจะต้องชำระล่วงหน้า
8.2 เงินทุนเมื่อเริ่มต้นกระทำกิ จการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบั งคับ หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่
8.3 เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติ ของที่ประชุมใหญ่ภายใต้เงื่ อนไขซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนด
9.ผลของการไม่ชำระเงินค่าใช้จ่ าย
9.1 ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงิ นค่าใช้จ่ายภายในเวลาที่กำหนดต้ องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกิ นร้อยละสิบสองต่อปีของจำนวนเงิ นที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ
9.2 ในกรณีที่เจ้าของร่วมค้างชำระตั้ งแต่ 6 เดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่ มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปีและอาจถูกระงับการให้บริ การส่วนรวม หรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่ กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสี ยงในการประชุมใหญ่ เงินเพิ่มดังกล่าวให้ถือเป็นค่ าใช้จ่าย
10.หน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด มีดังนี้
10.1 จัดทำงบดุลอย่างน้อยหนึ่งครั้ งทุกรอบสิบสองเดือน โดยให้ถือว่า เป็นรอบปีในทางบัญชีของนิติบุ คคลอาคารชุดนั้น งบดุลดังกล่าวอย่างน้อยต้องมี รายการแสดงจำนวนสินทรัพย์และหนี้ สินของนิติบุคคลอาคารชุดกับทั้ งบัญชีรายรับ-รายจ่าย และต้องจัดให้มีผู้ตรวจสอบบัญชี แล้วนำเสนอเพื่ออนุมัติในที่ ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมภายใน 120 วันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชี
10.2 จัดทำรายงานประจำปี
10.3 เก็บรักษารายงานประจำปี