ก่อนจะทำการซื้อที่ดินเราควรตรวจสอบการรอนสิทธิสะก่อนว่าที่ดินนั้น โดนการรอนสิทธิหรือไม่ เพราะถ้าโดนรอนสิทธิแล้วท่านอาจจะเสียประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้นๆได้นะค่ะ

การรอนสิทธิ จะเกิดขึ้นนั้นอาจจะมาจากข้อกำหนดจากภาครัฐ หรือเกิดขึ้นเพราะเจ้าของไปจดทะเบียนรอนสิทธิตัวเองลงที่ที่ดินเพื่อมอบให้กับผู้อื่น ทีนี้เรามาดูลักษณะการรอนสิทธิที่มีทั้งหมด 7 ลักษณะด้วยกัน คือ

1.ข้อกำหนดห้ามโอน
อาจเกิดจากการออก น.ส.3 โดยที่ยังไม่ได้ทำประโยชน์ หรือมี ส.ค.1 อยู่ก่อน ทางการอาจกำหนดห้ามโอน 10 ปี หรือที่เรียกว่า “โฉนดหลังเเดง” ในกรณีนี้หากระยะเวลาที่ห้ามเหลืออีกนาน เช่น เหลืออีก 8 ปี ก็จะเกิดปัญหาว่าไม่สามารถขายต่อได้จนกว่าจะครบกำหนด

2.สัญญาเช่า
กฎหมายในบ้านเรากำหนดให้สัญญาเช่ามีระยะเวลาเกินกว่า 3 ปีขึ้นไปจะต้องจดทะเบียนที่ที่ดินด้วย จึงต้องตรวจสอบดูว่าสัญญาเช่ายังเหลืออีกกี่ปี และอัตราค่าเช่าเป็นอย่างไร สัญญาเช่านี้จะเช็คไม่ได้ก็เฉพาะกรณีที่ให้เช่าต่ำกว่า 3 ปีที่ทำสัญญาเช่ากันเอง หรือกรณีเช่าเฉพาะสิ่งปลูกสร้างซึ่งจะจดทะเบียนที่อำเภอ เพราะการเช่าในสองลักษณะนี้จะไปปรากฏธุรกรรมในหน้าสารบัญโฉนด เเต่อย่างใดต้องลงพื้นที่สำรวจด้วยตัวเองแทน

3.สิทธิเก็บกิน
เป็นสิทธิซึ่งผู้ทรงสิทธิมีสิทธิครอบครองใช้ หรือถือเอาซึ่งประโยชน์เเห่งทรัพย์สินนั้นภายในกำหนดเวลาตามกฎหมายไว้ไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิก็ได้ ทั้งนี้เมื่อจดทะเบียนมอบสิทธิแบบนี้ให้กับใครแล้ว เวลาทำสัญญาเช่าผู้เช่าต้องทำกับผู้ทรงสิทธิเก็บกิน เเทนที่จะทำกับเจ้าของซึ่งเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์

4.สิทธิอาศัย
เป็นสิทธิที่ผู้อาศัยมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า ซึ่งอาจมีระยะเวลาไม่เกินกว่า 30 ปี หรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ

5.สิทธิเหนือพื้นดิน
หมายถึงสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง เช่น ป้ายโฆษณา หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินหรือใต้ดินนั้น เเละอาจมีกำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดิน หรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิก็ได้ และเมื่อครบกำหนดผู้ทรงสิทธิมีสิทธิรืื้อถอนสิ่งปลูกสร้างไปด้วย

6.ภาระติดพัน
คนที่มีชื่อเป็นผู้รับประโยชน์มีสิทธิได้รับชำระหนี้เป็นคราวๆ จากทรัพย์สินนั้น หรือได้ใช้ หรือถือเอาประโยชน์เเห่งทรัพย์สินตามระบุไว้ ถ้าไม่ระบุระยะเวลาไว้สันนิษฐานไว้ว่ามีอยู่ตลอดชีวิตของผู้ได้รับประโยชน์ หรือถ้ากำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปี

7.ภาระจำยอม
ที่ดินอาจตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น ภาระจำยอมที่พบบ่อยคือภาระจำยอมเรื่องให้ผ่านทาง โดยยอมให้โฉนดแปลงอื่นใช้ประโยชน์เป็นทางผ่านได้

จุดที่ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษเรื่องภาระจำยอมก็คือการรอนสิทธิแบบเปิดกว้างแบบครอบจักรวาล ยิ่งไม่ได้ระบุระยะเวลาไว้ด้วยจะเท่ากับว่าภาระจำยอมจะอยู่ติดกับที่ดินตลอดไปตลอดกาลนานเทอญ

ดังนั้นการเลือกซื้อที่ดินเเละอสังหาฯ ใดๆ ทุกครั้ง ก่อนอื่นคือไปสำนักงานที่ดิน เพื่อตรวจเช็คเรื่องการรอนสิทธิในที่ดินแปลงนั้นว่ามีอยู่หรือไม่ ถ้ามีก็ต้องมาดูต่อว่าเป็นลักษณะไหน ยาวนานเท่าไหร่

นอกจากนี้การตรวจสอบเอกสารสิทธิ เช่น โฉนด หรือ น.ส.3 โดยดูรายการในสารบัญ จะช่วยให้ทราบถึงการรอนสิทธิที่มีอยู่ในที่ดิน แล้วยังช่วยให้ทราบถึงความเป็นมาของที่ดินแปลงนั้นตั้งเเต่ต้นด้วย เพราะธุรกรรมทุกอย่างที่เกี่ยวข้องกับที่ดินแปลงนั้นจะถูกบันทึกปรากฏอยู่ในหน้าสารบัญทุกเรื่อง ไม่ตกหล่นเเน่ๆ

ที่มา:ข้อมูลจากหนังสือกฏหมายประชาชน

---