การรับมรดกที่ดิน

เมื่อเจ้าของที่ดินหรือผู้มีชื่อในเอกสารเกี่ยวกับที่ดิน ( เช่น โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข.) ตายลงไป ที่ดินแปลงนั้นก็จะเป็นมรดก ซึ่งจะตกทอดแก่ทายาทของผู้ตาย โดยสิทธิตามกฎหมายหรือโดยพินัยกรรมที่เจ้ามรดกทำไว้

ทายาทที่มีสิทธิตามกฎหมายหรือทายาทโดยธรรมมี 6 ลำดับ แต่ละลำดับมีสิทธิได้รับมรดกก่อนหลัง ดังต่อไปนี้

1. ผู้สืบสันดาน (บุตร, หลาน, เหลน, ลื้อ)

2. บิดา มารดา

3. พี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกัน

4. พี่น้องร่วมบิดา หรือร่วมมารดาเดียวกัน

5. ปู่ ย่า ตา ยาย

6. ลุง ป้า น้า อา

คู่สมรสที่ยังมีชีวิตอยู่ถือเป็นทายาทโดยธรรม มีสิทธิรับมรดกร่วมกับทายาทโดยธรรมทั้ง 6 ลำดับ โดยผู้มีสิทธิได้รับมรดกที่ดินจะต้องไปขอจดทะเบียนรับโอนมรดกที่ดินนั้นที่สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา ในกรณีมีเอกสารเป็นโฉนดที่ดิน น.ส. 3 ข. และสำนักงานที่ดินอำเภอ ในกรณีมีเอกสารเป็น น.ส.3, น.ส.3 ก. ถ้าท้องที่ใดที่ได้มีประกาศกระทรวงมหาดไทยยกเลิกอำนาจหน้าที่ของนายอำเภอเกี่ยวกับการปฏิบัติการตามกฎหมายที่ดินแล้ว ไม่ว่าที่ดินจะเป็นโฉนดที่ดิน น.ส.3 หรือ น.ส. 3 ก.,น.ส.3 ข. จะต้องไปขอจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาที่ที่ดินตั้งอยู่

หลักฐานที่ต้องนำไปประกอบการขอรับมรดก คือ

• โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองทำประโยชน์

• บัตรประจำตัว

• ทะเบียนบ้าน

• หลักฐานการตายของเจ้ามรดก เช่น มรณบัตร

• พินัยกรรม (ถ้ามี)

• ถ้าผู้ขอ ขอรับมรดกในฐานะเป็นคู่สมรส ต้องมีหลักฐานการสมรสที่ชอบด้วยกฎหมาย

• ถ้าผู้ขอรับมรดกเป็นบิดาเจ้ามรดก ต้องมีทะเบียนสมรสกับมารดาของเจ้ามรดกหรือหลักฐานการรับรองบุตร

• กรณีบุตรบุญธรรมเป็นผู้ขอรับมรดก ต้องแสดงหลักฐานการจดทะเบียนรับบุตรบุญธรรม

• ถ้ามีกรณีพิพาทเกี่ยวกับมรดก ต้องนำสัญญาประนีประนอมยอมความหรือคำพิพากษาอันถึงที่สุดไปแสดง

• ถ้ามีผู้มีสิทธิรับมรดกร่วมกันหลายคน บางคนได้ถึงแก่กรรมไปแล้ว ต้องมีหลักฐานการตายของทายาทนั้น ๆ

ในกรณีที่มีผู้จัดการมรดก หลักฐานที่ต้องนำไป คือ

• คำสั่งศาลหรือคำพิพากษาของศาลอันถึงที่สุด หรือพินัยกรรมซึ่งตั้งให้ผู้ขอเป็นผู้จัดการมรดก

• หลักฐานการตายของเจ้ามรดก

• ทะเบียนบ้าน และบัตรประจำตัวของผู้จัดการมรดก

• โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์

สาระน่ารู้เกี่ยวกับการขอรับมรดกที่ดิน

1. หลักเกณฑ์และวิธีดำเนินการ รวมทั้งเอกสารที่ใช้ในการจดทะเบียน การรับมรดกที่ดิน กล่าวเป็นทางการคือ การขอจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทางมรดก มีบทบัญญัติตามประมวลกฎหมายที่ดินบัญญัติกำหนดหลักเกณฑ์และวิธีดำเนินการไว้รวม 2 วิธี (สองมาตรา) คือ

1.1 การจดทะเบียนโอนมรดกตามมาตรา 81 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นการจดทะเบียนโดยผู้ได้รับมรดกเป็นผู้ขอจดทะเบียนโอนมรดกโดยตรง ในการขอจดทะเบียนผู้ขอจะต้องนำหลักฐานหนังสือ แสดงสิทธิในที่ดิน เช่น โฉนดที่ดิน กรณีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินอยู่กับบุคคลอื่น พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจเรียกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้นจากผู้ยึดถือไว้ได้ แต่เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีหนังสือเรียกให้ผู้ยึดถือส่งหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแล้วผู้นั้นไม่ยอมส่ง พนักงานเจ้าหน้าที่ก็ไม่มีอำนาจตามกฎหมายที่จะออกใบแทนให้แก่ผู้ขอได้ เรื่องนี้อาจเป็นเรื่องขัดคำสั่งเจ้าพนักงาน ผู้ขัดคำสั่งอาจมีความผิดทางอาญาเท่านั้น กรณีนี้ควรเป็นเรื่องที่ผู้ขอจะต้องไปดำเนินการทางศาลให้ศาลมีคำสั่ง หรือคำพิพากษาให้ผู้ยึดถือหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินส่งมอบแก่พนักงานเจ้าหน้าที่หรือสั่งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกใบแทนให้ นอกจากผู้ขอจะต้องนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินไปขอจดทะเบียนแล้ว ผู้ขอจะต้องนำหลักฐานที่แสดงว่าเจ้ามรดกถึงแก่กรรม และหลักฐานที่แสดงว่าผู้ขอเป็นทายาทที่มีสิทธิรับมรดกไปแสดงด้วย หลักฐานดังกล่าว เช่น มรณบัตร พินัยกรรม (ถ้ามี) ทะเบียนบ้าน บัตรประจำตัว สูติบัตร เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนแล้วเชื่อว่าผู้ขอเป็นทายาทมีสิทธิรับมรดกตามที่ขอแล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่จะทำการประกาศมรดกมีกำหนด 30 วัน หากไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้านภายในกำหนดเวลาที่ประกาศ พนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะดำเนินการจดทะเบียนให้ได้ นอกจากนั้นในกรณีที่เป็นมรดกไม่มีพินัยกรรมและเจ้ามรดกมีทายาทซึ่งมีสิทธิรับมรดกหลายคน หากทายาทบางคนจะขอจดทะเบียนรับมรดกทั้งหมด ก็จะต้องนำทายาทที่แสดงไว้ในบัญชีเครือญาติทุกคนไปให้ถ้อยคำยินยอม หรือนำหลักฐานแสดงว่าไม่รับมรดกของทายาทดังกล่าวนั้นไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในกำหนดเวลาที่ประกาศ พนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะจดทะเบียนให้ตามที่ขอ แต่ถ้าผู้ขอไม่สามารถนำทายาทที่แสดงไว้ในบัญชีเครือญาติทุกคนไปให้ถ้อยคำยินยอม หรือไม่สามารถนำหลักฐานแสดงการไม่รับมรดกของทายาทดังกล่าวนั้น ไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในกำหนดเวลาที่ประกาศได้ พนักงานเจ้าหน้าที่ก็ไม่สามารถจดทะเบียนให้ได้และต้องยกเลิกคำขอไป หากผู้ขอจะขอให้จดทะเบียนโอนมรดกให้ พนักงานเจ้าหน้าที่ก็จะจดทะเบียนโอนมรดกบางส่วนให้ไปเท่าที่ผู้ขอมีสิทธิ อยู่เท่านั้น

1.2 การจดทะเบียนโอนมรดกตามมาตรา 82 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นกรณีที่ทรัพย์มรดกที่จะขอจดทะเบียนโอนมีผู้จัดการมรดก (ซึ่งอาจเป็นผู้จัดการมรดกที่เจ้ามรดกทำพินัยกรรมแต่งตั้งไว้ หรือ ผู้จัดการมรดกที่บรรดาทายาทหรือผู้มีส่วนได้เสียได้ร้องขอต่อศาลให้มีคำสั่งแต่งตั้ง) และผู้จัดการมรดกจะขอโอนมรดกให้แก่ทายาท ซึ่งจะต้องมีการจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกก่อน ตามกฎหมายกำหนดให้จดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกได้เฉพาะทรัพย์ที่เป็นที่ดิน และเป็นที่ดินที่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแล้วเท่านั้น การจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแบ่งเป็น 2 กรณี คือ

(1) การจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกตามพินัยกรรม ผู้ขอจะต้องนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินพร้อมด้วยหลักฐานการเป็นผู้จัดการมรดก คือ พินัยกรรมและหลักฐานอื่น ๆ เช่น หลักฐานการตายของเจ้ามรดกไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้สอบสวน ตรวจสอบหลักฐาน และเชื่อว่าผู้ขอเป็นผู้จัดการมรดกก็จะดำเนินการประกาศมีกำหนด 30 วัน เมื่อครบกำหนด 30 วันแล้ว ถ้าไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้านก็จดทะเบียนต่อไปได้

 (2) การจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาล ผู้ขอจะต้องนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน พร้อมด้วยหลักฐานการเป็นผู้จัดการมรดก คือ คำพิพากษาหรือคำสั่งศาลที่แต่งตั้งผู้ขอเป็นผู้จัดการมรดกไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตรวจสอบแล้วเห็นว่าถูกต้อง ก็จะจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกให้โดยไม่ต้องทำการประกาศการจดทะเบียนผู้จัดการมรดกทั้งสองกรณี ถ้าผู้ขอจดทะเบียนไม่สามารถนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ พนักงานเจ้าหน้าที่ไม่มีอำนาจตามกฎหมายที่จะเรียกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินจากผู้ยึดถือ

เมื่อได้มีการจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแล้ว หากผู้จัดการมรดกจะขอจดทะเบียนโอนมรดกให้แก่ทายาท พนักงานเจ้าหน้าที่ก็จะจดทะเบียนให้ได้โดยไม่ต้องทำการประกาศมรดกเหมือนกับการที่ทายาทขอจดทะเบียนโอนมรดกโดยตรงตามมาตรา 81 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

2. สถานที่ติดต่อขอจดทะเบียน ผู้ที่มีความประสงค์ขอจดทะเบียนโอนมรดก และ/หรือลงชื่อผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินสามารถยื่นคำขอจดทะเบียนได้ที่ สำนักงานที่ดินท้องที่ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ เว้นแต่การจดทะเบียนที่ไม่ต้องมีการประกาศหรือรังวัด เช่นการจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาล หากผู้ขอไม่สะดวกในการเดินทางไปยื่นคำขอจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ซึ่งที่ดินตั้งอยู่ สามารถไปยื่นคำขอจดทะเบียนได้ที่งานจดทะเบียนที่ดินกลาง ซึ่งตั้งอยู่ภายในบริเวณกรมที่ดิน หรือที่สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือ สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา แห่งใดแห่งหนึ่งได้

3. ระยะเวลาการจดทะเบียน

3.1 กรณียื่นคำขอจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ซึ่งที่ดินตั้งอยู่ และเป็นการจดทะเบียน ประเภทที่ไม่ต้องมีการประกาศ เช่น การจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาล เมื่อผู้ขอยื่นคำขอและแสดงหลักฐานต่างๆ ครบถ้วน หากไม่มีข้อขัดข้องใดๆ แล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่จะดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในวันนั้น

3.2 กรณียื่นคำขอจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ซึ่งที่ดินตั้งอยู่ และเป็นการจดทะเบียนประเภทที่ต้องมีการประกาศ 30 วัน เช่น ทายาทขอจดทะเบียนโอนมรดกโดยตรงตามมาตรา 81 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน หรือการจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกตามพินัยกรรม เป็นต้น เมื่อประกาศครบกำหนดไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้าน พนักงานเจ้าหน้าที่จะทำหนังสือแจ้งผู้ขอให้ไปทำการจดทะเบียนภายใน 2 วัน เมื่อผู้ขอไปติดต่อแล้วพนักงานเจ้าหน้าที่จะดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในวันนั้น

3.3 กรณียื่นคำขอจดทะเบียนต่างสำนักงานที่ดินท้องที่ เมื่อเจ้าหน้าที่รับคำขอแล้วจะส่งเรื่องให้สำนักงานที่ดินท้องที่ที่รับจดทะเบียนดำเนินการตรวจสอบและจดทะเบียนตามอำนาจหน้าที่ ถ้าไม่มีเหตุขัดข้อง พนักงานเจ้าหน้าที่จะดำเนินการจดทะเบียน พร้อมกับส่งหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน และเอกสารที่เกี่ยวข้องคืน สำนักงานที่ดินที่รับคำขออย่างช้าไม่เกิน 5 วันทำการนับแต่วันที่ได้รับเรื่อง และสำนักงานที่ดินที่รับคำขอจะทำหนังสือแจ้งผู้ขอให้ไปรับหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินคืนภายใน 2 วัน

4. ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกและโอนมรดก

4.1 ค่าคำขอจดทะเบียน แปลงละ 5 บาท

4.2 ค่าจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดก แปลงละ 50 บาท

4.3 ค่าจดทะเบียนโอนมรดก ร้อยละ 2 จากราคาประเมินทุนทรัพย์ เว้นแต่เป็นการโอนมรดกระหว่างผู้บุพการีกับผู้สืบสันดาน หรือระหว่างคู่สมรส ร้อยละ 0.5 (ร้อยละ 50 สตางค์) จากราคาประเมิน ทุนทรัพย์

4.4 ค่ามอบอำนาจ (ถ้ามี) เรื่องละ 20 บาท

4.5 ค่าประกาศ ในกรณีที่ต้องมีการประกาศ แปลงละ 10 บาท

4.6 ค่าปิดประกาศ ในกรณีที่ต้องมีการประกาศ ให้แก่ผู้ปิดประกาศ แปลงละ 10 บาท

4.7 ค่าพยาน ในกรณีที่ผู้ขอมีความประสงค์ให้เจ้าหน้าที่ลงนามในฐานะพยานไว้เป็นหลักฐานในคำขอ ให้แก่พยาน คนละ 10 บาท
ค่าธรรมเนียมตามข้อ 4.1 – 4.5 เรียกเก็บตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 47 (พ.ศ. 2541) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ส่วนข้อ 4.6 และ 4.7 เรียกเก็บตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 47 (พ.ศ. 2541) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 48 (พ.ศ. 2542) ฯ

หากท่านมีข้อสงสัยประการใดหรือต้องการสอบถามรายละเอียดเพิ่ม สามารถติดต่อสอบถามได้ที่สำนักงานที่ดินทุกแห่ง หรือที่สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน กรมที่ดิน หมายเลขโทรศัพท์ 0-2226-3073