คำแนะนำในการขายฝาก

(สำหรับผู้ขายฝาก)

 

ขายฝากคือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ถอนทรัพย์นั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด  ทรัพย์สินที่ขายฝากถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์จะกำหนดเวลาขายฝากกันเท่าใดก็ได้ แต่จะไม่เกินสิบปีไม่ได้ ถ้าไม่มีกำหนดเวลาแน่นอนก็ต้องไถ่คืนภายใน10ปี กำหนดเวลาไถ่นี้เป็นเรื่องของช่วงเวลา เช่นขายฝาก มีกำหนด 1 ปี  ผู้ขายจะไถ่ทรัพย์คืนเมื่อใดก้ได้ ไม่ต้องรอจนครบ 1 ปี แต่ถ้าผู้ขายฝากไม่ใช่สิทธิไถ่ทรัพย์สินภายในกำหนดเวลา ย่อมหมดสิทธิไถ่ทรัพย์สินนั้นอีกต่อไป (เว้นแต่กรณีตกลงซื้อขายกันใหม่)และมีผลทำให้กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้ซื้อฝากโดยเด็ดขาด

 

สัญญาขายฝากที่กำหนดเวลาไถ่ถอนไว้ต่ำกว่าสิบปี ก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ หากผู้ขายฝากเห็นว่าไม่อาจใช้สิทธิไถ่ถอนภายในกำหนดเวลาได้ควรทำความตกลงกับผู้ซื้อฝากเพื่อขอขยายกำหนดเวลาไถ่   การขยายกำหนดเวลาไถ่อย่างน้อยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ฝาก  และควรนำข้อตกลงดังกล่าวมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  โดยผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากต้องมาดำเนินการจดทะเบียนเมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ไปแล้ว  จะต้องมีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ฝากที่ได้ทำขึ้นก่อนสิ้นสุดกำหนดเวลาไถ่มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย

 

การจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากเป็นคนละส่วนกับการใช้สิทธิไถ่   เพราะการจดทะเบียนไถ่ถอนจากการขายฝากจะกระทำเมื่อใดก็ได้แต่การใช้สิทธิไถ่ต้องกระทำภายในกำหนดเวลาไถ่ถอนตามสัญญาขายฝาก  โดยนำสินไถ่ส่งมอบแก่ผู้ซื้อฝากภายในกำหนดเวลาไถ่   ถ้าไม่สามารถตามตัวผู้ซื้อฝากได้   หรือผู้ซื้อฝากหลีกเลี่ยงไม่ยอมให้มีการไถ่ให้นำสินไถ่ไปวาง  ณ  สำนักงานวางทรัพย์ ภายในกำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้

 

การวางทรัพย์ในส่วนกลางให้วาง  ณ  สำนักงานวางทรัพย์กลาง  กรมบังคับคดีกระทรวงยุติธรรมในส่วนภูมิภาค  ณ  สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาค  หรือสำนักงานบังคับคดีจังหวัด  สำหรับจังหวัดที่ไม่มีสำนักงานบังคับคดีตั้งอยู่   ให้ติดต่อจ่าศาลของศาลจังหวัดนั้นๆ  เพื่อจัดส่งแก่สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาคต่อไป   อย่างไรก็ดี   เมื่อใช้สิทธิไถ่ถอนแล้วควรรีบมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หากทิ้งไว้อาจเกิความเสียหายได้

 

เมื่อได้ใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนดเวลา ไถ่แล้วกรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้ขายฝากทันที  ผู้ขายฝากจึงชอบที่จะนำหลักฐานเป็นหนังสือจากผู้ซื้อฝากแสดงว่าได้มีการไถ่ถอนแล้วหรือนำหลักฐานการวางทรัพย์  พร้อมด้วยหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่เพียงฝ่ายเดียวได้   ในกรณีวางทรัพย์แล้วไม่ได้หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมา   ให้นำหลักฐานการวางทรัพย์มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อหมายเหตุกลัดติดไว้ในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินฉบับสำนักงานที่ดิน  และลงบัญชีอายัดให้ทราบถึงการวางทรัพย์ทั้งนี้  เพื่อป้องกันมิให้ผู้ซื้อฝากซึ่งมิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่อไป

 

  ♠ การคำนวณระยะเวลาว่าสัญญาขายฝากจะครบกำหนดเมื่อใด   ให้นับวันรุ่งขึ้นเป็นวันแรกกล่าวคือ  ถ้าทำขายฝากมีกำหนด 1 ปี  เมื่อวันที่  22 ตุลาคม 2550 ก็ต้องครบกำหนด 1 ปี ในวันที่ 22 ตุลาคม 2551 ♠*สัญญาขายฝากที่ทำขึ้นตั้งแต่วันที่ 10 เมษายน  2541 อันเป็นวันที่พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฏหมายแพ่งและพาณิชย์(ฉบับที่ 12 )  พ.ศ. 2551  มีผลใช้บังคับเป็นต้นมา   จะกำหนดสินไถ่สูงเกินกว่าราคาขายฝากรวมกับประโยชน์ตอบแทนร้อยละ 15 ต่อปี ไม่ได้*

 

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนขายฝากแตกต่างจากจำนอง กล่าวคือ ในการจดทะเบียนขายฝากจะต้องชำระค่าธรรมเนียมเป็นค่าจดทะเบียนขายฝากในอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ตามที่คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุรทรัพย์กำหนด  นอกจากนี้ยังต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์  ตามประมวลรัษฎากร อีกด้วย  ส่วนการจดทะเบียนจำนอง  ตามประมวลกฏหมายที่ดิน  ผู้ขอจดทะเบียนจะเสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 ตามจำนวนทุนทรัพย์ที่จำนอง  อย่างสูงไม่เกิน 200,000 บาท หรือในอัตราร้อยละ 0.5 อย่างสูงไม่เกิน 100,000 บาท ในกรณีจำนองสำหรับการให้สินเชื่อเพื่อการเกษตร  ของสถาบันการเงินที่รัฐมนตรีกำหนด  การจำนอง ไม่ต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย  ตามประมวลรัษฎากรส่วนอากรแสตมป์  พนักงานเจ้าหน้าที่จะเรียกเก็บต่อเมื่อสัญญาจำนองเป็นหลักฐานการกู้ยืมเงินด้วยโดยผู้ให้กู้มีหน้าที่ต้องชำระ

 

ข้อควรระวัง ก่อนลงลายมือชื่อในสัญญาขายฝาก  ควรตรวจข้อความในสัญญาขายฝากว่าถูกต้องตามความประสงค์หรือไม่ ต้องไถ่คืนภายในกำหนดเวลาเท่าใด  สัญญาขายฝากท่านต้องเก็บให้ปลอดภัย พร้อมกับจำวันที่ครบกำหนดสัญญาเพื่อที่ท่านจะได้ขยายเวลาก่อนจะครบกำหนด ถ้าท่านยังไม่สามารถไถ่ถอนคืนได้ ท่านสามารถขยายเวลาได้ถึง10ปี ได้ไม่จำกัดจำนวนครั้งจะขยายเวลาไป1เดือนท่านก็สามารถทำได้  ถ้ากรณีท่านจะไถ่ถอนแล้วผู้รับขายฝากไม่มาหรือไม่ให้ไถ่ถอนท่านสามารถนำเงินไปวางทรัพย์ได้ทันทีค่ะ

 

 

---

,