รู้จักโฉนดที่ดินกัน
แบบโฉนดที่ดิน
โฉนดที่ดิน คือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน
โฉนดที่ดินมีหลายรุ่นหลายขนาด รุ่นแรกใหญ่ขนาดน้อง ๆ หนังสือพิมพ์เลย บางรุ่นเป็นแบบหลายหน้า สมัยก่อนโฉนดฉบับสำนักงานที่ดินจะเย็บติดกันเป็นเล่มใหญ่(bound volumn)ถ้าจำไม่ผิดเล่มละร้อยฉบับแยกเอาออกไม่ได้ เวลาจดทะเบียนทีก็ต้องหยิบมาทั้งเล่มหนักหลายกิโล ถ้ามีการจดทะเบียนเล่มนั้นพร้อมกันหลายแปลงและต่างคู่สัญญากันก็ต้องคอยคิว ทั้งตอนเขียนบันทึกรายการจดทะเบียนและในการจดทะเบียน ต่อมาก็เลยทำโฉนดเป็นแผ่นๆ (loose leaf) ไม่เย็บรวมกันเหมือนเดิมอีกต่อไป (ในต่างประเทศเดิมก็ทำแบบเรา(เอ หรือว่าเราเอาแบบเขามากกว่า) โฉนดรุ่นหลังสุด ก็เป็นกระดาษแผ่นเดียว ขนาด 24 คูณ 36 เซ็นติเมตร เนื้อกระดาษออกสีเหลืองผลิตจากต่างประเทศมีเส้นใยพิเศษผสมอยู่ในเนื้อกระดาษเพื่อป้องกันการปลอมแปลง และถ้าหากยกขึ้นส่องดูจะเห็นลายน้ำเป็นรูปครุฑในวงกลมขนาดเส้นผ่าศูนย์กลาง 10 เซ็นติเมตร
ทำความเข้าใจกับข้อความในโฉนดที่ดิน(รู่นใหม่ นส.4จ)ดูรูปด้านล่าง
ด้านบนสุดทางซ้ายเป็นส่วนที่ใช้บอกที่ตั้งของที่ดินและการจัดเก็บเอกสารเกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้นๆ ประกอบด้วย
1. ระวาง (cadastral map) ดูรูปตัวอย่างระวางแผนที่ด้านล่าง(รูปขวามือ)
ระวางแผนที่คือแผนที่ใหญ่ที่มีไว้เพื่อแสดงตำแหน่ง และขนาดแปลงที่ดินย่อยทั้งหมดในบริเวณท้องที่หนึ่งๆ เช่น ระวางแผนที่แสดงแปลงที่ดินทุกแปลงในเนื้อที่หนึ่งตารางกิโลเมตร โดยมีจุดศูนย์กลางอยู่ที่ยอดภูเขาทอง(แค่สมมตินะ) ถ้าจะพูดอีกนัยหนึ่งระวางแผนที่ก็คือเป็นแผนที่สารบัญ(index map)บอกจำนวนแปลง ขนาด และตำแหน่งแปลงที่ดินในท้องที่หนึ่ง ๆ นั่นเอง ถ้าเป็นท้องที่(ตำบล)เล็ก ๆ ระวางแผนที่แผ่นเดียวก็สามารถบรรจุแปลงที่ดินในตำบลนั้นได้หมด แต่ถ้าเป็นตำบลใหญ่ ก็ต้องใช้หลายแผ่นจึงจะบรรจุ(หรือแสดงที่ดิน)ได้หมดทุกแปลง
ทีนี้กลับไปดูที่โฉนด หมายเลขที่ถัดจากคำว่า “ระวาง” ก็คือหมายเลขแผ่นระวางแผนที่ ที่ที่ดินตามโฉนดนั้นตั้งอยู่นั่นเอง
เมื่อเราหยิบระวางแผนที่แผ่นหนึ่งมาดู จะเห็นมีหมายเลขแผ่นระวาง ตำบล อำเภอ กำกับอยู่เพื่อหยิบค้นหาได้ถูก เราจะเห็นแนวเขตแปลงที่ดินทุกแปลงซึ่งอาจมีเป็นสิบหรือเป็นร้อย ๆ ก็ได้หากมีแปลงที่ดินมีขนาดเล็ก แต่ละแปลงจะมีเลขประจำตัวของมันเขียนกำกับอยู่ภายในแปลงย่อยเล็กๆ นั้น หมายเลขนี้เรียกว่าหมายเลขที่ดิน หมายเลขที่ดินต้องใช้ควบคู่กับหมายเลขระวางแผนที่ด้วย ซึ่งจะมีบอกไว้ในโฉนดทุกแปลง
2. เลขที่ดิน(lot number หรือ parcel number)
คือหมายเลขประจำตัวที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงในระวางแผนที่หนึ่ง ๆ ปกติจะเขียนบอกไว้ด้านบนซ้ายของโฉนดที่ดิน(แบบใหม่) นอกจากนี้ถ้าเราดูรูปแผนที่ในโฉนดที่ดิน จะมีหมายเลขที่ดินแสดงอยู่ในรูปแผนที่ด้วย
3 . หน้าสำรวจ (parcel file number)
ในโฉนดที่ดินทุกแปลงจะมีเลข “หน้าสำรวจ” อยู่ด้วยโดยมักอยู่ถัดจากเลขที่ดิน เจ้าหมายเลขหน้าสำรวจนี้ก็คือหมายเลขแฟ้ม(บางทีก็เรียกว่าแฟ้มสารบบที่ดิน)ที่เก็บเรื่องราวของที่ดินแต่ละแปลงไว้ คือเก็บเอกสารทุกอย่างที่เกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้น ๆ ตั้งแต่การขอออกโฉนด การซื้อขาย จำนอง การรับมรดก การรังวัด การโอนตามคำพิพากษา การขออายัด การขอตรวจสอบเอกสาร (เอกสารบางประเภทที่ไม่สำคัญก็จะทำลายทิ้งไปบ้างแต่ก็มีขึ้นตอนกรรมวิธีทำลายด้วย ไม่ใช่ว่านึกจะทำลายก็เอาเลย) การเก็บก็เก็บเป็นรายตำบลเรียงตามหมายเลขน้อยไปหามาก บางตำบลมีหลายร้อยแฟ้มอาจถึงพันก็มี แฟ้มนี้มีความสำคัญมากเปรียบเหมือนบัญชีธนาคารเลย ถ้าสูญหายไปจะทำให้พิสูจน์สอบสวนเกี่ยวกับที่ดินนั้นยาก ด้วยเหตุนี้เอกสารสำคัญต่าง ๆ แต่เดิมจะมีถ่ายทำสำเนาลงในไมโตรฟีล์มเก็บไว้ที่กรมที่ดินด้วย (ปัจจุบันก็มีวิธีการใหม่ ๆ ที่นำมาใช้ได้)
ตำบล อำเภอ จังหวัด
การจัดทำโฉนดและเก็บเอกสาร จะถือแนวเขตตำบล อำเภอ จังหวัด เป็นหลัก แต่ตำบล(อำเภอ จังหวัด ด้วย) บางทีก็มีการเปลี่ยนแปลงชื่อและแนวเขต จึงต้องมีการส่งมอบเอกสารให้กับตำบล อำเภอ จังหวัดใหม่ เพื่อป้องกันการสับสน เมื่อมีการดำเนินการต่อ ๆ มาเกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้นในสังกัดใหม่ เมื่อใส่ชื่อใหม่แล้วก็ต้องวงเล็บชื่อเก่าด้วยหมึกแดงเพื่อให้รู้ว่าของเดิมคืออะไรจะได้หยิบหรืออ้างอิงได้ถูกต้องไม่สับสนปะปนกัน
หมายเลขโฉนดที่ดิน (Title Deed number หรือ Certificate of title number)
หมายเลขโฉนดที่ดินจะอยู่ด้านบนทางขวามือของโฉนดที่ดิน การออกโฉนดที่ดินทุกแปลงจะมีบัญชีคุมการให้หมายเลขโฉนดที่ดินเป็นรายอำเภอ จะมีการบอกว่าโฉนดเลขที่ออกไปนั้น ใช้แบบพิมพ์โฉนดหมายเลขใด (ดูคำว่าหมายเลขแบบพิมพ์โฉนดต่อไปด้านล่างนี้)
หมายเลขแบบพิมพ์โฉนด
แบบพิมพ์โฉนดที่ยังไม่ได้ใช้กรอกข้อความในการออกโฉนด(แบบพิมพ์เปล่า)ทุกแผ่นจะมีหมายเลขประจำตัวแบบพิมพ์เหมือนกับหมายเลขที่พิมพ์อยู่บนธนบัตร หมายเลขแบบพิมพ์โฉนดนี้จะอยู่ด้านล่างสุดของโฉนด (ห่างขอบล่างสุดของโฉนดสัก 1 นิ้ว) เช่น 38 – 204590 เลขตัวหน้าเป็นปีที่พิมพ์ ส่วนตัวเลขในกรอบแถบเส้นสีเหลืองๆ เป็นหมายเลขแบบพิมพ์ หมายเลขแบบพิมพ์นี้เขามีไว้เพื่อใช้ควบคุมแบบพิมพ์ทั้งหมดว่าพิมพ์ไว้เท่าไร หมายเลขใดส่งให้จังหวัดใด และหมายเลขแบบพิมพ์ใดเอาไปออกโฉนดหมายเลขใด การพิมพ์เขาจะมีรหัสลับเกี่ยวกับเท็คนิกการพิมพ์บางอย่างด้วย เพื่อป้องกันการปลอมแปลง การป้องกันเหล่านี้มีความสำคัญมาก เพราะในข้อเท็จจริงมีแบบพิมพ์สูญหายไปในระหว่างจัดส่งให้แก่จังหวัด อำเภอ และหายในระหว่างที่เจ้าหน้าที่เอาไปดำเนินการด้วย (มีกรณีการขโมยด้วย) ในกรณีมีการสูญหายจะต้องตั้งกรรมการสอบสวนหาคนรับผิดชอบ ทั้งทางแพ่งและวินัย ในหลักการแล้วการจะปลอมแปลงโฉนดนั้นทำได้ยากมาก ถ้าปลอมเจ้าหน้าที่จะสามารถตรวจสอบได้อย่างแน่นอนไม่มีผิดพลาด(มีข้อแม้ว่าต้องตรวจสอบกับหลักฐานของเจ้าหน้าที่จริงๆ จะแค่ดูจากโฉนดที่เอามาให้ดูโดยไม่ตรวจเทียบกับหลักฐานของสำนักงานที่ดินก็บอกไม่ได้เหมือนกันเพราะปลอมมาจากแบบพิมพ์จริงที่สูญหายไปนั่นเอง)
วิธีการเขียนของเจ้าหน้าที่
การเซ็น การเขียนของเจ้าหน้าที่ปกติให้ใช้หมึกสีดำ และมีระเบียบ(ออกมาเป็นสิบปีแล้ว) ว่าเมื่อเซ็นชื่อในโฉนด(ในสัญญาด้วย)ไม่ว่าจะเซ็นในฐานะคนเขียน คนพิมพ์ คนทาน คนตรวจ และเซ็นในฐานะเจ้าพนักงานที่ดิน แล้วจะต้อง ปั๊มตรายางบอกชื่อคนเซ็นกำกับไว้ พร้อมกับลงวันที่ที่เซ็นด้วย หลักการอันนี้รอบคอบมากเขาต้องการให้ติดตามตัวคนรับผิดชอบได้ บอกได้ว่าลายเซ็นของใคร สะดวกในการใช้อ้างเป็นพยานในคดี หรือในการออกใบแทนโฉนด(หรือทำโฉนดขึ้นใหม่ทั้งฉบับสำนักงานที่ดินและของเจ้าของที่ดิน(ในกรณีโฉนดเก่าแก่มาก ๆ ใช้งานต่อไม่ได้ )จะได้บันทึกได้ถูกต้องว่าใครเป็นคนเซ็นโฉนดนั้นบ้าง(เพราะในการทำใบแทนโฉนดจะให้คนเดิมมาเซ็นไม่ได้เพราะอาจตาย หรือย้ายไปที่อี่นแล้ว)
การขีดฆ่าตกเติม
กรณีมีการเขียนหรือพิมพ์ผิดพลาดมีระเบียบห้ามใช้ยางลบหรือน้ำยาลบคำผิด แต่จะต้องใช้วิธีขีดฆ่าด้วยหมึกแดงให้เห็นข้อความเดิม แล้วเขียนเดิมข้อความใหม่เข้าไปแล้วเซ็นชื่อ(พร้อมประทับตรายางชื่อคนเซ็น)ลงวันที่กำกับไว้ด้วย หลักการพวกนี้เป็นส่วนหนึ่งในการป้องกันการปลอมแปลง เมื่อใดที่เห็นรอยลบเขียนใหม่โดยไม่เป็นไปตามที่บอกนี้ ก็ให้สงสัยไว้ก่อนว่าจะเป็นการปลอม
มาตราส่วนแผนที่
ในโฉนดอาจมีมาตราส่วนแสดงไว้สองขนาด คือขนาดที่แสดงในแผ่นระวางแผนที่ กับขนาดที่แสดงในตัวโฉนดเอง ส่วนใหญ่มาตราส่วนในระวางมักจะเล็กกว่ามาตราส่วนในโฉนด เพราะแผนที่ระวางแสดงแปลงย่อยจำนวนมาก แต่ในโฉนดมีเพียงแปลงเดียวจึงใช้มาตราส่วนใหญ่กว่าได้เพื่อดูได้ชัดเจน เวลาจะวัดขนาดต้องดูให้ดีว่าขนาดมาตราส่วนในอะไรแน่ ปกติมาตราส่วนที่แสดงในโฉนด(ทางด้านขนขวาของรูปแผนที่)จะมีคำว่า มาตราส่วนเฉย ๆ ส่วนมาตราส่วนในระวางจะบอกไว้ชัดเลยว่า “มาตราส่วนในระวาง”
รูปแผนที่
ปกติเส้นแสดงแนวเขตแปลงที่ดินจะใช้หมึกสีดำ แต่ถ้าที่ดินแปลงนั้นมีการแบ่งแยกเพิ่มเติม ในแผนที่โฉนดแปลงเดิมจะแสดงแปลงที่แบ่งแยกออกไปให้เห็นโดยใช้หมึกสีเขียวขีดแสดงเขต ส่วนแปลงคงเหลือจะใช้หมึกสีแดงแสดงเขต
ตราประจำตำแหน่งเจ้าพนักงานที่ดิน(Land Registrar Seal)
มีตราอยู่สองดวงมีลวดลายต่างกัน และใช้ไม่เหมือนกัน ดวงแรกมีลวดลายละเอียดสวยงามกว่าอีกดวงหนึ่ง ใช้ประทับตรงลายเซ็นเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด(หรือสาขา)ตรงด้านหน้าโฉนดที่ดิน เป็นการเซ็นออกโฉนดที่ดิน ดวงที่สองเป็นตราประทับลายเซ็นเจ้าพนักงานที่ดิน(เจ้าหน้าที่คนใดก็ได้ที่มีอำนาจในการเซ็นจดทะเบียนได้ตามกฎหมาย)ในการเซ็นจดทะเบียนสิทธิหรือนิติกรรม
ตราประจำต่อ(Counter Seal)มีตราอีกชนิดหนึ่งที่ไม่ได้ใช้ในการจดทะเบียนใด ๆ แต่ใช้สำหรับประทับตรงรอยต่อประกบกันระหว่างตัวโฉนดที่ดินกับใบแทรกโฉนดที่ดินที่เพื่มเข้ามา เหตุที่ต้องมีตราประจำต่อ ก็เนื่องจากว่าโฉนดที่ดินสมัยใหม่เป็นใบเดียว มีเนื้อที่ด้านหลังให้จดทะเบียนได้หน้าเดียว(โฉนดบางรุ่น แม้มีหลายหน้า แต่จดไปไม่นานก็หมดหน้าต้องเอาใบแทรกมาใส่เพิ่มเหมือนกัน) แต่เมื่อเพิ่มใบแทรกเข้ามาก็ทำให้ไม่รู้ว่าใบนั้นเป็นส่วนหนึ่งของโฉนดนั้นจริงหรือไม่ เขาจึงเอาใบแทรกไปทาบต่อกับตัวโฉนดแล้วใช้ตราประจำต่อประทับให้ตราคาบเกี่ยวทั้งสองแผ่น สองครั้งคนละตำแหน่งกัน เมื่อสงสัยว่าจะเป็นใบแทรกจริงหรือเปล่าก็เอาโฉนดและใบแทรกมาประกบกันถ้ารอยตราเข้ากันได้ก็แสดงว่าเป็นใบแทรกตัวจริงเป็นการป้องกันการปลอมแปลงโฉนดที่ดินได้ส่วนหนึ่ง
การดูรายการจดทะเบียน
มีประเภทการจดทะเบียนมากเป็นหลายสิบ แต่ละประเภทก็ก่อให้เกิดสิทธิหรือสิ้นสิทธิได้แตกต่างกันไป บางประเภทมีชื่อแปลก ๆ ในชีวิตไม่เคยได้ยินมาก่อน คนธรรมดาทั่วไปมักจะไม่เข้าใจ เช่น ประเภทการบรรยายส่วน ประเภทบุริมะสิทธิ ประเภททรัสตี ประเภทภารติดพันในอสังหาริมทรัพย์ ประเภทสิทธิเหนือพื้นดิน ประเภทสิทธิเก็บกิน ประเภทภาระจำยอม ประเภทโอนมรดกบางส่วน ประเภทโอนมรดกเฉพาะส่วนเพียงบางส่วน ประเภทปลอดจำนอง เมื่อใดที่มีรายการจดทะเบียนเพิ่มขึ้นมาจะต้องมีผลอย่างใดอย่างหนึ่งเกิดขึ้นกับที่ดินแปลงนั้นเสมอ เพราะฉะนั้นจะต้องอ่านตรวจดูทุกรายการ อะไรที่ไม่เข้าใจจะต้องถามเจ้าหน้าที่ที่ดินฝ่ายทะเบียน(ไม่ใช่ฝ่ายอื่น หรือแม้แต่คนเรียนกฎหมายแต่ถ้าไม่ได้ทำงานที่ดินก็อธิบายไม่ได้ถูกต้องหมด)
