รู้จักโฉนดที่ดินกัน

แบบโฉนดที่ดิน

หมายเลขแบบพิมพ์โฉนด
แบบพิมพ์โฉนดที่ยังไม่ได้ใช้กรอกข้อความในการออกโฉนด(แบบพิมพ์เปล่า)ทุกแผ่นจะมีหมายเลขประจำตัวแบบพิมพ์เหมือนกับหมายเลขที่พิมพ์อยู่บนธนบัตร หมายเลขแบบพิมพ์โฉนดนี้จะอยู่ด้านล่างสุดของโฉนด (ห่างขอบล่างสุดของโฉนดสัก 1 นิ้ว) เช่น 38 – 204590 เลขตัวหน้าเป็นปีที่พิมพ์ ส่วนตัวเลขในกรอบแถบเส้นสีเหลืองๆ เป็นหมายเลขแบบพิมพ์ หมายเลขแบบพิมพ์นี้เขามีไว้เพื่อใช้ควบคุมแบบพิมพ์ทั้งหมดว่าพิมพ์ไว้เท่าไร หมายเลขใดส่งให้จังหวัดใด และหมายเลขแบบพิมพ์ใดเอาไปออกโฉนดหมายเลขใด การพิมพ์เขาจะมีรหัสลับเกี่ยวกับเท็คนิกการพิมพ์บางอย่างด้วย เพื่อป้องกันการปลอมแปลง การป้องกันเหล่านี้มีความสำคัญมาก เพราะในข้อเท็จจริงมีแบบพิมพ์สูญหายไปในระหว่างจัดส่งให้แก่จังหวัด อำเภอ และหายในระหว่างที่เจ้าหน้าที่เอาไปดำเนินการด้วย (มีกรณีการขโมยด้วย) ในกรณีมีการสูญหายจะต้องตั้งกรรมการสอบสวนหาคนรับผิดชอบ ทั้งทางแพ่งและวินัย ในหลักการแล้วการจะปลอมแปลงโฉนดนั้นทำได้ยากมาก ถ้าปลอมเจ้าหน้าที่จะสามารถตรวจสอบได้อย่างแน่นอนไม่มีผิดพลาด(มีข้อแม้ว่าต้องตรวจสอบกับหลักฐานของเจ้าหน้าที่จริงๆ จะแค่ดูจากโฉนดที่เอามาให้ดูโดยไม่ตรวจเทียบกับหลักฐานของสำนักงานที่ดินก็บอกไม่ได้เหมือนกันเพราะปลอมมาจากแบบพิมพ์จริงที่สูญหายไปนั่นเอง)

วิธีการเขียนของเจ้าหน้าที่
การเซ็น การเขียนของเจ้าหน้าที่ปกติให้ใช้หมึกสีดำ และมีระเบียบ(ออกมาเป็นสิบปีแล้ว) ว่าเมื่อเซ็นชื่อในโฉนด(ในสัญญาด้วย)ไม่ว่าจะเซ็นในฐานะคนเขียน คนพิมพ์ คนทาน คนตรวจ และเซ็นในฐานะเจ้าพนักงานที่ดิน แล้วจะต้อง ปั๊มตรายางบอกชื่อคนเซ็นกำกับไว้ พร้อมกับลงวันที่ที่เซ็นด้วย หลักการอันนี้รอบคอบมากเขาต้องการให้ติดตามตัวคนรับผิดชอบได้ บอกได้ว่าลายเซ็นของใคร สะดวกในการใช้อ้างเป็นพยานในคดี หรือในการออกใบแทนโฉนด(หรือทำโฉนดขึ้นใหม่ทั้งฉบับสำนักงานที่ดินและของเจ้าของที่ดิน(ในกรณีโฉนดเก่าแก่มาก ๆ ใช้งานต่อไม่ได้ )จะได้บันทึกได้ถูกต้องว่าใครเป็นคนเซ็นโฉนดนั้นบ้าง(เพราะในการทำใบแทนโฉนดจะให้คนเดิมมาเซ็นไม่ได้เพราะอาจตาย หรือย้ายไปที่อี่นแล้ว)

การขีดฆ่าตกเติม
กรณีมีการเขียนหรือพิมพ์ผิดพลาดมีระเบียบห้ามใช้ยางลบหรือน้ำยาลบคำผิด แต่จะต้องใช้วิธีขีดฆ่าด้วยหมึกแดงให้เห็นข้อความเดิม แล้วเขียนเดิมข้อความใหม่เข้าไปแล้วเซ็นชื่อ(พร้อมประทับตรายางชื่อคนเซ็น)ลงวันที่กำกับไว้ด้วย หลักการพวกนี้เป็นส่วนหนึ่งในการป้องกันการปลอมแปลง เมื่อใดที่เห็นรอยลบเขียนใหม่โดยไม่เป็นไปตามที่บอกนี้ ก็ให้สงสัยไว้ก่อนว่าจะเป็นการปลอม

มาตราส่วนแผนที่
ในโฉนดอาจมีมาตราส่วนแสดงไว้สองขนาด คือขนาดที่แสดงในแผ่นระวางแผนที่ กับขนาดที่แสดงในตัวโฉนดเอง ส่วนใหญ่มาตราส่วนในระวางมักจะเล็กกว่ามาตราส่วนในโฉนด เพราะแผนที่ระวางแสดงแปลงย่อยจำนวนมาก แต่ในโฉนดมีเพียงแปลงเดียวจึงใช้มาตราส่วนใหญ่กว่าได้เพื่อดูได้ชัดเจน เวลาจะวัดขนาดต้องดูให้ดีว่าขนาดมาตราส่วนในอะไรแน่ ปกติมาตราส่วนที่แสดงในโฉนด(ทางด้านขนขวาของรูปแผนที่)จะมีคำว่า มาตราส่วนเฉย ๆ ส่วนมาตราส่วนในระวางจะบอกไว้ชัดเลยว่า “มาตราส่วนในระวาง”

รูปแผนที่
ปกติเส้นแสดงแนวเขตแปลงที่ดินจะใช้หมึกสีดำ แต่ถ้าที่ดินแปลงนั้นมีการแบ่งแยกเพิ่มเติม ในแผนที่โฉนดแปลงเดิมจะแสดงแปลงที่แบ่งแยกออกไปให้เห็นโดยใช้หมึกสีเขียวขีดแสดงเขต ส่วนแปลงคงเหลือจะใช้หมึกสีแดงแสดงเขต

ตราประจำตำแหน่งเจ้าพนักงานที่ดิน(Land Registrar Seal)
มีตราอยู่สองดวงมีลวดลายต่างกัน และใช้ไม่เหมือนกัน ดวงแรกมีลวดลายละเอียดสวยงามกว่าอีกดวงหนึ่ง ใช้ประทับตรงลายเซ็นเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด(หรือสาขา)ตรงด้านหน้าโฉนดที่ดิน เป็นการเซ็นออกโฉนดที่ดิน ดวงที่สองเป็นตราประทับลายเซ็นเจ้าพนักงานที่ดิน(เจ้าหน้าที่คนใดก็ได้ที่มีอำนาจในการเซ็นจดทะเบียนได้ตามกฎหมาย)ในการเซ็นจดทะเบียนสิทธิหรือนิติกรรม

ตราประจำต่อ(Counter Seal)มีตราอีกชนิดหนึ่งที่ไม่ได้ใช้ในการจดทะเบียนใด ๆ แต่ใช้สำหรับประทับตรงรอยต่อประกบกันระหว่างตัวโฉนดที่ดินกับใบแทรกโฉนดที่ดินที่เพื่มเข้ามา เหตุที่ต้องมีตราประจำต่อ ก็เนื่องจากว่าโฉนดที่ดินสมัยใหม่เป็นใบเดียว มีเนื้อที่ด้านหลังให้จดทะเบียนได้หน้าเดียว(โฉนดบางรุ่น แม้มีหลายหน้า แต่จดไปไม่นานก็หมดหน้าต้องเอาใบแทรกมาใส่เพิ่มเหมือนกัน) แต่เมื่อเพิ่มใบแทรกเข้ามาก็ทำให้ไม่รู้ว่าใบนั้นเป็นส่วนหนึ่งของโฉนดนั้นจริงหรือไม่ เขาจึงเอาใบแทรกไปทาบต่อกับตัวโฉนดแล้วใช้ตราประจำต่อประทับให้ตราคาบเกี่ยวทั้งสองแผ่น สองครั้งคนละตำแหน่งกัน เมื่อสงสัยว่าจะเป็นใบแทรกจริงหรือเปล่าก็เอาโฉนดและใบแทรกมาประกบกันถ้ารอยตราเข้ากันได้ก็แสดงว่าเป็นใบแทรกตัวจริงเป็นการป้องกันการปลอมแปลงโฉนดที่ดินได้ส่วนหนึ่ง

การดูรายการจดทะเบียน
มีประเภทการจดทะเบียนมากเป็นหลายสิบ แต่ละประเภทก็ก่อให้เกิดสิทธิหรือสิ้นสิทธิได้แตกต่างกันไป บางประเภทมีชื่อแปลก ๆ ในชีวิตไม่เคยได้ยินมาก่อน คนธรรมดาทั่วไปมักจะไม่เข้าใจ เช่น ประเภทการบรรยายส่วน ประเภทบุริมะสิทธิ ประเภททรัสตี ประเภทภารติดพันในอสังหาริมทรัพย์ ประเภทสิทธิเหนือพื้นดิน ประเภทสิทธิเก็บกิน ประเภทภาระจำยอม ประเภทโอนมรดกบางส่วน ประเภทโอนมรดกเฉพาะส่วนเพียงบางส่วน ประเภทปลอดจำนอง เมื่อใดที่มีรายการจดทะเบียนเพิ่มขึ้นมาจะต้องมีผลอย่างใดอย่างหนึ่งเกิดขึ้นกับที่ดินแปลงนั้นเสมอ เพราะฉะนั้นจะต้องอ่านตรวจดูทุกรายการ อะไรที่ไม่เข้าใจจะต้องถามเจ้าหน้าที่ที่ดินฝ่ายทะเบียน(ไม่ใช่ฝ่ายอื่น หรือแม้แต่คนเรียนกฎหมายแต่ถ้าไม่ได้ทำงานที่ดินก็อธิบายไม่ได้ถูกต้องหมด)