จำนองกับขายฝากและสินเชื่อบ้านแลกเงินแตกต่างกันยังไง

ในบางจังหวะของชีวิตก็ไม่ได้ราบรื่นอย่างที่วางแผนเอาไว้ ยิ่งเศรษฐกิจมีการเปลี่ยนแปลงผันผวนบ่อยๆ ก็เป็นไปได้ว่าจะมีช่วงเวลาที่การเงินสะดุดติดขัด ต้องการเงินทุน เงินก้อนมาหมุนเวียน ต่อยอดธุรกิจและการดำเนินชีวิต ทั้งนี้ วิธีการหาเงินทุนสำหรับคนที่มีอสังหาฯ ในครอบครอง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด หรือที่ดินเอาไว้ สามารถทำได้หลายรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็นการจำนอง หรือว่าการขายฝากทำอะไรดีกว่ากัน หรือควรเลือกแบบไหนดี เราก็ควรต้องมาทำความเข้าใจเสียก่อนว่าจำนองกับขายฝากคืออะไร และมีข้อดีแตกต่างกันยังไง

จำนองคืออะไร

การจำนอง คือ การทำนิติกรรมที่เรานำเอาบ้าน คอนโด หรือว่าที่ดินที่ครอบครองอยู่ ไปฝากไว้กับผู้รับจำนองเพื่อแลกกับเงินก้อนหนึ่งออกมา โดยที่ผู้รับจำนอง จะได้ดอกเบี้ยเป็นการตอบแทน ตามระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งหากเราไม่สามารถชำระหนี้ได้ ผู้รับจำนองมีสิทธิ์ยื่นฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายได้ แต่จะไม่มีสิทธิ์ยึดทรัพย์ เพราะกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯ นั้น ยังคงเป็นของผู้จำนองหรือเจ้าของเดิมอยู่ ซึ่งจุดนี้ถือเป็นข้อดีของการจำนอง ให้อุ่นใจได้ว่า เราจะยังไม่สูญเสียอสังหาฯ ที่ยื่นจำนองไป จนกว่าการยื่นฟ้องร้องจะเสร็จสิ้น และการทำจำนองก็ไม่ต้องใช้เอกสารอะไรให้ยุ่งยากแค่เพียงมีแค่โฉนดที่ดินเท่าก็สามารถทำจำนองได้เลย ไม่ดูรายได้ ไม่ดูภาระหนี้ ไม่ต้องมีการเดินบัญชีธนาคาร ได้เงินรวดเร็วทันใจภายในวันที่ทำสัญญาทันที การทำจำนองสัญญาเป็นสัญญาที่ออกจากสำนักงานกรมที่ดินปลอดภัยถูกต้องตามกฏหมาย

ขายฝากคืออะไร

การขายฝาก ถือว่ามีความคล้ายคลึงกับการจำนองอยู่พอสมควร คือเป็นการทำนิติกรรมที่เรานำเอาอสังหาฯ ไปไว้ผู้รับซื้อฝาก เพื่อแลกกับเงินก้อนหนึ่งออกมา โดยที่ผู้รับฝากก็จะได้รับผลตอบแทนเป็นดอกเบี้ยเช่นกัน แต่ความแตกต่างระหว่างการขายฝาก กับการจำนอง ก็คือ กรรมสิทธิ์ของอสังหาฯ จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีตั้งแต่วันแรกที่ทำสัญญาเสร็จสิ้น แต่ผู้ขายฝาก จะมีโอกาสไถ่ถอนคืนได้ ภายในระยะเวลาที่ตกลงกัน แต่สูงสุดไม่เกิน 10 ปี แต่หาก 10 ปีผ่านไปแล้วไม่นำเงินมาซื้อคืน ก็จะถูกยึดทรัพย์ได้เลยทันที โดยไม่ต้องมีการฟ้องร้องใดๆ ทั้งสิ้น  ในมุมของผู้รับขายฝากนั้น ก็จะได้ประโยชน์มากกว่า คือได้ทั้งดอกเบี้ยรายเดือน และมีโอกาสยึดทรัพย์ได้เลยโดยไม่ต้องไปเสียเวลาฟ้องร้อง เมื่อผู้ขายฝากไม่ซื้อคืนภายในระยะเวลาที่กำหนด ถามว่าข้อดีของการขายฝากอยู่ตรงไหน คำตอบก็คือในเรื่องของวงเงินที่ได้จะสูงกว่าการจำนอง และไม่ต้องใช้เอกสารอะไรให้ยุ่งยากแค่เพียงมีแค่โฉนดที่ดินเท่าก็สามารถทำขายฝากได้เลย ไม่ดูรายได้ ไม่ดูภาระหนี้ ไม่ต้องมีการเดินบัญชีธนาคาร ได้เงินรวดเร็วทันใจภายในวันที่ทำสัญญาทันที การทำขายฝากสัญญาเป็นสัญญาที่ออกจากสำนักงานกรมที่ดินปลอดภัยถูกต้องตามกฏหมายเช่นกัน การขายฝากไม่ได้ว่าจะน่ากลัวอย่างที่ใครหลายๆท่านคิดทุกวันนี้กฏหมายเข้ามาช่วยผ่อนปรนการขายฝากมากขึ้นถ้าท่านยังไม่สามารถจะไถ่ถอนได้ท่านก็มาขยายระยะเวลาไปเรื่อยๆหรือไม่ก็เปลี่ยนมือจากนายทุนคนเดิมไปสู่นายทุนคนใหม่เพื่อยืดระยะเวลาออกไปได้อีก

ขายฝากกับจำนองต่างจากสินเชื่อบ้านแลกเงินยังไง

เมื่อทราบแล้วว่าการขายฝากกับจำนอง ก็คือการเอาอสังหาริมทรัพย์ที่มีไปแลกเป็นเงินทุนออกมา หลายคนก็อาจสงสัยว่า แล้วแบบนี้จะต่างจากสินเชื่อบ้านแลกเงินอย่างไร เพราะก็เป็นการนำบ้านไปขอสินเชื่อจากธนาคาร ทำให้เราได้เงินออกมาใช้จ่ายก้อนหนึ่งเช่นกัน ทั้งนี้ ความแตกต่างหลักๆ ของสินเชื่อบ้านแลกเงิน กับขายฝากและจำนองก็คือ ขายฝากกับจำนองเป็นการทำนิติกรรมกับใครก็ได้ที่พร้อมทำสัญญากันที่สำนักงานกรมที่ดิน แต่สินเชื่อบ้านแลกเงินจะเป็นการทำกับธนาคาร ซึ่งก็มีความน่าเชื่อถือ และปลอดภัยมากกว่า ในขณะเดียวกัน วงเงินที่จะได้จะการทำนิติกรรมทั้ง 3 รูปแบบนั้น การจำนองจะได้น้อยสุดคือ ประมาณไม่เกิน 50% ของราคาประเมินหลักทรัพย์ ในขณะที่การขายฝากจะขึ้นอยู่กับข้อตกลงของทางผู้รับขายฝาก แต่ถ้าเป็นการขอสินเชื่อกับธนาคาร จะได้วงเงินสูงสุดมากถึง 80% และระยะเวลาในการผ่อนชำระยาวนานสูงกว่าคือ 30 ปี แต่ข้อเสียก็มีหลายอย่าง คือท่านต้องมีอาชีพที่ชัดเจน มีเอกสารแสดงรายได้แบบชัดเจ มีการเดินบัญชีธนาคารตามเงื่อนไขที่ธนาคารกำหนดเท่านั้น และข้อสำคัญเครดิตทางการเงินท่านต้องดีด้วยถ้าท่านมีภาระหนี้จากบัตรเครดิต หรือสินเชื่อต่างๆแล้วชำระไม่ดีท่านก็จะไม่ได้รับการอนุมัติสินเชื่อบ้านแลกเงินกับธนาคารทุกที่

ตารางเปรียบเทียบจำนอง ขายฝาก และ สินเชื่อบ้านแลกเงิน

สำหรับผู้ที่มีอสังหาริมทรัพย์ไว้ในครอบครองนั้น ถือว่ามีช่องทางในการนำมาใช้สร้างเงินทุนเพื่อนำไปหมุนเวียนได้เป็นอย่างดี แต่ทั้งนี้ ในการจะพิจารณาเลือกว่าจะใช้วิธีการไหนในการหาเงินทุน ก็ต้องขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของแต่ละคน โดยหากต้องการเงินจำนวนไม่มาก การนำบ้านหรือที่ดินไปจำนอง ที่ปลอดภัยกว่าเพราะการันตีว่าไม่ถูกยึดทรัพย์ทันทีแน่นอน แต่หากต้องการวงเงินสูงๆ การขายฝากก็ถือว่าตอบโจทย์ ซึ่งด้วยเหตุนี้เอง การนำบ้านเข้าธนาคารหรือใช้เป็นการขอสินเชื่อบ้านแลกเงิน ก็อาจจะมีความปลอดภัยมากกว่า แต่ก็ต้องมีการประเมินผ่านเกณฑ์ที่เข้มงวดมากกว่า อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าจะเลือกการหาเงินทุนจากอสังหาฯ ที่มีในรูปแบบไหน ทุกสิ่งทุกอย่างก็ต้องอยู่ที่ตัวเราเป็นคนจัดการวางแผนทางการเงินให้สอดคล้องกับการที่เราจะเอาเงินไปลงทุน ท่านต้องคำนวณให้ดีว่าท่านเอาเงินไปแล้วและท่านจะเอาตรงไหนมาคืนแหล่งเงินทุนที่ท่านไปเอามา เพราะการจะโดนยึดบ้านหรือยึดทรัพย์ถ้าท่านไม่ชำระหนี้ที่ไหนก็ยึดทรัพย์ท่านได้ทั้งนั้น ไม่เว้นแต่ธนาคารก็ตาม ถ้าท่านวางแผนดีๆต้องใช้เงินแบบแค่ชั่วคราวแนะนำว่าจำนอง-ขายฝากเป็นหนทางดีที่สุดเอกสารน้อยและอนุมัติง่าย ถ้าต้องทำสินเชื่อบ้านแลกเงินท่านต้องมีความพร้อมทางเอกสารและเครดิตบูโรเท่านั้นถึงจะทำได้และการอนุมัติแต่ช้ากว่าการจำนองขายฝาก ทั้งนี้ท่านก็ต้องศึกษาหาข้อมูลให้ดีก่อน

*ไม่ว่าจะทำจำนอง ขายฝาก สินเชื่อบ้านแลกเงิน ทุกวันนี้ไม่มีอะไรน่ากลัว ถ้าท่านได้ทำไปแล้วท่านก็ทำตามเงื่อนไขโดยการส่งดอกเบี้ยตลอด หรือติดต่อกับเจ้าหนี้ที่ท่านไปทำไว้ ไม่มีหรอกค่ะที่เค้าจะจ้องมายึดทรัพย์สินของท่านได้ การที่เป็นคดีฟ้องร้องยึดทรัพย์กันนั้นล้วนมาจากลูกหนี้ล้วนๆที่แสดงเจตน์จำนงว่าจะไม่ชำระหนี้ เจ้าหนี้ถึงได้มีการดำเนินคดีเกิดขึ้น นายทุนจำนองขายฝากทุกคนมาทำตรงนี้ไม่ได้ต้องการอสังหาริมทรัพย์ของท่านแต่ต้องการผลกำไรคือดอกเบี้ย แม้แต่ธนาคารเองก็เช่นกันสิ่งที่ต้องการคือดอกเบี้ย ไม่มีใครต้องการอสังหาริมทรัพย์ของท่านหรอกค่ะ หลายคนคิดว่าถ้ายึดมาแล้วเอามาขายได้กำไรมากแต่ท่านลองคำนวณดูว่าอสังหาริมทรัพย์แต่ละที่มันสามารถขายได้เลยภายในวันเดียวได้หรือไม่ ทุกอย่างมันจะต้องใช้ระยะเวลาทั้งสิ้น บางที่ขายมา10ปียังขายไม่ได้เลยก็มีค่ะ เราเป็นคนรับจำนองขายฝาก เราเองก็แค่อยากได้ดอกเบี้ยเท่านั้น ถ้าท่านมาทำการไถ่ถอนออกไปไม่มีเจ้าหนี้คนไหนไม่ยินดี แต่ถ้าท่านเกิดคำนวณการลงทุนที่ผิดพลาดเอาเงินไปแล้วเกิดปัญหาที่ไม่คาดคิดขึ้นมา ทางออกอันดับแรกคือขอผ่อนผันกับเจ้าหนี้ หรือขอเพิ่มวงเงินเพื่อที่จะได้เอาลงทุนต่อไป หรือหาทางเปลี่ยนนายทุนคนใหม่เพื่อเพิ่มวงเงินขึ้นมาและสัญญาจะขยายเวลาออกไปอีกอย่างน้อย1ปี หรือประกาศขายทรัพย์ของท่านทันทีเพื่อที่จะยังเหลือเงินเอาไปต่อชีวิตได้