หนังสือสำคัญเกี่ยวกับที่ดิน
มารู้จักเอกสารสิทธิ์เกี่ยวกับ” ที่ดิน”กันดีกว่า
“ที่ดิน”เป็นทรัพย์สินที่มีค่ าและประโยชน์แก่มนุษย์มาก เช่น ใช้เป็น ที่อยู่อาศัย ใช้เพื่อเป็นหลักประกัน นอกจากนี้ที่ดินยังเป็นเครื่ องแสดงออกถึง ฐานะความเป็นอยู่ของแต่ละคนด้วย ผู้คนจึงพยายามใฝ่หาให้ได้มาซึ่ งสิทธิในที่ดินเป็นของตนเอง แม้จะต้องทำงานด้ วยความยากลำบากสักเพียงใด ก็ตามที่ดินนั้นนอกจากจะหมายถึง ที่ดินบนบกอันได้แก่ พื้นที่ดินทั่วไป แล้ว ยังหมายถึงพื้นดินที่เป็นภูเขา และ ห้วย หนอง คลอง บึง ลำน้ำ ทะเลสาบ เกาะ และที่ชายทะเลด้วย เนื่องจากที่ดินมีค่าและมี ประโยชน์มากนี่เอง รัฐจึงออกกฎหมายวางระเบี ยบแบบแผนเกี่ยวกับการได้มาซึ่ งที่ดินของ บุคคลคือ ประมวลกฎหมายที่ดิน ปี พ.ศ. ๒๔๙๗
หนังสือสำคัญเกี่ยวกับที่ดิน มี ดังนี้
(ส.ค.๑)
แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.๑) คือใบแจ้งการครอบครองที่ดินเป็ นหลักฐานว่าผู้ครอบครองเป็นผู้ แจ้งว่า ตนครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ (แต่ปัจจุบันไม่มีการแจ้ง ส.ค.๑ อีกแล้ว) ส.ค.๑ ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิที่ดิน เพราะไม่ใช่หลักฐานที่ ทางราชการออกให้เพียงแต่เป็ นการแจ้งการครอบครองที่ดิ นของราษฎรเท่านั้น ดังนั้นตามกฎหมาย ที่ดินที่มี ส.ค.๑ จึงทำการโอนกันได้เพียงแต่ แสดงเจตนาสละการครอบครองและไม่ ยึดถือพร้อมส่งมอบให้ผู้รั บโอนไปเท่านั้น ก็ถือว่าเป็นการโอนกันโดยชอบแล้ ว ผู้มี ส.ค.๑ มีสิทธินำมาขอออกโฉนดที่ดินหรื อหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) ได้ 2 กรณี คือ
– นำมาเป็นหลั กฐานในการขอออกโฉนดที่ดิ นตามโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ ดินทั่วประเทศ กรณีนี้ทางราชการจะเป็นผู้ ออกให้เป็นท้องที่ไป โดยจะมีการประกาศให้ทราบก่อนล่ วงหน้า
– นำมาเป็นหลั กฐานในการขอออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) เฉพาะราย คือกรณีที่เจ้าของที่ดินมี ความประสงค์จะขอออกโฉนดที่ดิ นหรือหนังสือรั บรองการทำประโยชน์ ก็ให้ไปยืนคำขอ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ เฉพาะการออกโฉนดที่ดินนี้ จะออกได้ในพื้นที่ที่ได้สร้ างระวางแผนที่สำหรับออกโฉนดที่ ดินไว้แล้วเท่านั้น
ใบจอง (น.ส. ๒)
ใบจอง คือหนังสือที่ทางราชการออกให้ เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมให้ ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็ นการชั่วคราว ซึ่งใบจองนี้จะออกให้แก่ราษฎรที่ ทางราชการได้จัดที่ดินให้ทำกิ นตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งทางราชการจะมีประกาศเปิ ดโอกาสให้จับจองเป็นคราว ๆ ในแต่ละท้องที่และผู้ต้องการจั บจองควรคอยฟังข่าวของทางราชการ
ผู้มีใบจองจะต้องเริ่ มทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็ จภายใน ๖ เดือนต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้ แล้วเสร็จภายใน ๓ ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รั บใบจองและจะต้องทำประโยชน์ให้ ได้อย่างน้อยร้อยละ ๗๕ ของที่ดินที่จัดให้ ที่ดินที่มีใบจองนี้จะโอนให้แก่ บุคคลอื่นไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดก เมื่อทำประโยชน์ตามเงื่อนไขดั งกล่าวแล้ว ก็มีสิทธินำใบจองนั้นมาขอออกหนั งสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) หรือโฉนดที่ดินได้แต่หนังสือรั บรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดิ นนั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้ ามโอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. และ น.ส.๓ ข)
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. และ น.ส.๓ ข) หมายความว่าหนังสือรับรองจากพนั กงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว
– น.ส. ๓ ออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินทั่ว ๆ ไป ในพื้นที่ที่ไม่มีระวาง มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่ นอน หรือออกในท้องที่ที่ไม่มี ระวางรูปถ่ายทางอากาศ ซึ่งรัฐมนตรียังไม่ได้ ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ ในการปฏิบัติ การตามประมวลกฎหมายที่ดินของหั วหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้ าประจำกิ่งอำเภอ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออก)
– น.ส. ๓ ก. ออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ ายทางอากาศ โดยมีการกำหนดตำแหน่งที่ดิ นในระวางรูปถ่ายทางอากาศ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกให้)
– น.ส. ๓ ข. ออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ ายทางอากาศ และรัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิ กอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติ การตามประมวลกฎหมายที่ดินของหั วหน้าเขต นายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหั วหน้าประจำกิ่งอำเภอแล้ว (เจ้าพนักงานที่ดิน เป็นผู้ออก)
ใบไต่สวน (น.ส. ๕)
ใบไต่สวน คือหนังสือแสดงการสอบสวนเพื่ อออกโฉนดที่ดินเป็นหนังสื อแสดงให้ทราบว่าได้มี การสอบสวนสิทธิในที่ดินแล้ว สามารถจดทะเบี ยนตามประมวลกฎหมายที่ดินได้ ใบไต่สวนไม่ใช่หนังสื อแสดงกรรมสิทธิ์ แต่สามารถจดทะเบียนโอนให้กันได้ ถ้าที่ดินมีใบไต่สวนและมีหนังสื อรับรองการทำประโยชน์แสดงว่าที่ ดินนั้นนายอำเภอได้รั บรองการทำประโยชน์แล้ว เมื่อจดทะเบียนโอนจะต้องจดทะเบี ยนในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ก่อน แล้วจึงมาจดแจ้งหลังใบไต่สวน แต่ถ้าใบไต่สวนมีแบบแจ้ งการครอบครองที่ดิน (ส.ค. ๑) หรือไม่มีหลักฐานที่ดินใด ๆ และเป็นที่ดินที่นายอำเภอยังไม่ รับรองการทำประโยชน์ จะจดทะเบียนโอนกันไม่ได้ เว้นแต่เป็นการจดทะเบียนโอนมรดก
โฉนดที่ดิน
โฉนดที่ดิน คือหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดิ นปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้ นอย่างสมบูรณ์เช่น มีสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิจำหน่าย มีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิ ชอบด้วยกฎหมาย
ประโยชน์ของโฉนดที่ดิน
– ทำให้ผู้ครอบครองที่ดินโดยชอบด้ วยกฎหมาย ได้มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ ที่ดินยึดถือไว้เป็นหลักฐาน
– ทำให้เกิดความมั่นคงในหลั กกรรมสิทธิ์แก่ผู้เป็นเจ้าของที่ ดิน
– ใช้เป็นหลักฐานในการพิสูจน์สิ ทธิในที่ดินของตนทั้งต่อรั ฐและในระหว่างเอกชนด้วยกัน
– ทำให้รู้ตำแหน่งแหล่งที่ตั้ง ตลอดจนขอบเขตและจำนวนเนื้อที่ ของที่ดินแต่ละแปลงได้ถูกต้อง
– ทำให้สามารถป้องกันการบุกรุ กขยายเขตครอบครองเข้าไปในที่ดิ นของรัฐ ซึ่งเป็นที่รกร้างว่างเปล่า ที่สงวนหวงห้าม ที่สาธารณประโยชน์ และที่ดินที่ทางราชการได้กันไว้ เป็นเขตป่าไม้
– ทำให้สามารถระงับการทะเลาะวิวาท การโต้แย้ง หรือแย่งสิทธิในที่ดินหรือการรุ กล้ำแนวเขตที่ดินซึ่งกันและกัน
– ทำให้ปัจจัยพื้นฐานในการผลิ ตทางเศรษฐกิจ มีความมั่นคงและมีผลเป็นการลดต้ นทุนการผลิตด้วย
– ทำให้เกิดความรักและความห่ วงแหนที่ดินของตน มีแรงจูงใจที่จะปรับปรุงและพั ฒนาที่ดินของตนให้เกิดประโยชน์ สูงสุด
– ใช้เป็นหลักฐานแสดงทุนทรัพย์หรื อหลักประกันในการขอสินเชื่อ และกู้ยืมเงินเพื่อนำมาใช้เป็ นทุนในการเพิ่มกำลังการผลิ ตและรายได้เพื่อยกฐานะความเป็ นอยู่ให้สูงขึ้น
– ใช้เป็นหลักทรัพย์ในการค้ำประกั นบุคคลเข้าทำงาน ประกันตัวผู้ต้องหาหรือจำเลยต่ อพนักงานสอบสวน พนักงานอัยการ หรือศาล ฯลฯ
– การตรวจสอบหลักฐานสำหรับที่ดิน สำหรับที่ดินที่เป็ นโฉนดกระทำได้โดยสะดวกรวดเร็ วเป็นประโยชน์แก่บุคคลที่ ประสงค์จะจำหน่าย จ่าย โอน เนื่องจากการโอนที่ดินที่มี โฉนดที่ดินไม่ต้องประกาศ เว้นแต่มรดก
– การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่ มีโฉนดที่ดิน หรือมีหนังสือรั บรองการทำประโยชน์
– การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่ มีโฉนดที่ดิน เช่น การนำที่ดินไปซื้อขาย ยกให้ แลกเปลี่ยน จำนอง ขายฝาก ฯลฯ จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนั กงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่
– การทำนิติกรรมเกี่ยวกับทีดินที่ มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. น.ส.๓ ข) จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนั กงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินอำเภอที่ที่ดินตั้ งอยู่ การทำนิติกรรมนั้น จึงจะมีผลตามกฎหมาย เว้นแต่ได้ยกเลิ กอำนาจนายอำเภอเกี่ยวกั บการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จะต้องไปจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้ งอยู่
คำเตือน
เอกสารสำคัญทั้งหมดนี้แม้ จะแสดงถึงการเป็นผู้มีสิทธิดี กว่าบุคคลอื่นแล้วก็ตาม ถ้าหากท่านปล่อยที่ดินให้เป็นที่ รกร้างว่างเปล่าไม่ทำประโยชน์ ในที่ดิน กล่าวคือ ถ้าเป็นที่ดินที่โฉนดที่ดิน ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 10 ปี และที่ดินมีหนังสือรั บรองการทำประโยชน์ ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน ๕ ปีติดต่อกัน ที่ดินดังกล่าวจะต้องตกเป็ นของรัฐตามกฎหมาย หรือถ้าหากปล่อยให้บุคคลอื่ นครอบครองโดยสงบเปิดเผย โดยมีเจตนาเอาเป็นเจ้าของโดยท่ านไม่เข้าขัดขวาง สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินเป็ นเวลา ๑๐ ปีติดต่อกันบุคคลที่เข้ าครอบครองนั้นก็จะมีสิทธิ ไปดำเนินคดีทางศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้บุคคลดั งกล่าวได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้ นโดยการครอบครองได้ และที่ดินที่มีหนังสือรั บรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. น.ส.๓ ข) ใช้เวลาแย่งการครอบครองเพียง ๑ ปีเท่านั้น ท่านก็จะเสียสิทธิ ดังนั้นเมื่อที่ดินของท่านมี เอกสารสำคัญดังกล่าวอยู่แล้ว ก็ควรทำประโยชน์และดูแลรักษาให้ เกิดประโยชน์สูงสุด ที่ดินก็จะเป็นของท่าน และเป็นมรดกที่มีค่าให้แก่ ทายาทของท่านต่อไป
ที่มา:กรมที่ดิน