แบงก์ขนบ้านมือสองหั่นราคาถูกกว่าบ้านใหม่30%ระบายNPA1.6แสนล้านบาท

สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย ยกทัพทรัพย์มือสอง ลดกระหน่ำ ให้ดอกเบี้ยต่ำ ทำเลดีถูกกว่าบ้านมือหนึ่ง 20-30% หวังระบายสต็อก NPA 1.6 แสนล้านบาท ในงาน “Home-Loan-NPA Grand Sale 2023 ครั้งที่ 20” วันที่ 17-19 พ.ย.นี้ ณ Event Hall ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์

นายอลงกต บุญมาสุข เลขาธิการและประธานกรรมการบริหารสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย เปิดเผยว่า ปัจจุบันแนวโน้มสินทรัพย์รอขาย (Non-Performing Asset: NPA) ของกลุ่มสถาบันการเงิน มีมูลค่าทางบัญชีรวม 163,624 ล้านบาท (ข้อมูล ณ เดือนสิงหาคม 2566) เพิ่มขึ้น 75% เมื่อเทียบกับปี 2561 ก่อนเกิดโควิด ที่มีมูลค่าทางบัญชี 93,734 ล้านบาท

หากนับรวม NPA ทั้งระบบจากสถาบันการเงินเฉพาะกิจและบริษัทบริหารทรัพย์สิน จะมีมูลค่ารวม (ตามการประเมินราคา) อยู่ที่ประมาณ 400,000 – 500,000 ล้านบาท โดยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง หลังจากมาตรการช่วยเหลือลูกหนี้สถาบันการเงินโดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) สิ้นสุดลง ประกอบกับปัจจัยลบรอบด้าน ทั้งเศรษฐกิจชะลอตัว ดอกเบี้ยขาขึ้น ปัญหาการว่างงาน ประชาชนมีรายได้ลด ส่งผลให้ผู้บริโภคไม่สามารถชำระหนี้ได้ ดันบ้านมือสองไหลเข้าระบบ NPA มากขึ้น

ดังนั้น สมาคมฯ จึงจัดกิจกรรมการตลาดส่งเสริมการขายทรัพย์ NPA ในงาน Home-Loan-NPA Grand Sale 2023 มหกรรมสินเชื่อบ้านและบ้านมือสองแห่งปี ระหว่างวันที่ 17-19 พฤศจิกายน 2566 ณ Event Hall ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์

ไฮไลต์ คือ การขนบ้านมือสอง ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ คอนโดมิเนียม ในหลากหลายทำเล มาลดกระหน่ำ และให้สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ จากบรรดาสถาบันการเงิน เพื่อเปิดทางให้ผู้บริโภคซื้อเพื่ออยู่เอง หรือซื้อลงทุน เพื่อระบายอสังหาริมทรัพย์ที่ค้างอยู่ในระบบ เป็นทางเลือกให้กับประชาชนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในราคาถูกกว่าท้องตลาด

โดยปัจจัยสนับสนุนการซื้อบ้านมือสองไตรมาส 4 ของปี 2566 เนื่องจาก ราคาบ้านมือสองจะมีราคาที่ถูกกว่าบ้านใหม่ 20-30% และอยู่ในทำเลที่ไม่สามารถสร้างบ้านใหม่ได้ในปัจจุบัน ขณะที่มีราคาถูกกว่าการสร้างบ้านเองที่ต้นทุนการก่อสร้างและราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นในขณะนี้

ประกอบกับมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ โดยการลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 1% และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองเหลือ 0.01% ครอบคลุมถึงการซื้อขายบ้านมือสองราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งจะหมดอายุลงในสิ้นปี 2566 น่าจะเป็นปัจจัยกระตุ้นยอดบ้านมือสองในปีนี้

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ในฐานะกรรมการที่ปรึกษาสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย กล่าวว่า ตลาดบ้านมือสองขยายตัวอย่างมีนัยสำคัญ ตั้งแต่ปี 2565 จากบ้านมือสองได้สิทธิ์ส่วนลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และ ค่าจดจำนอง และได้รับสิทธิ์ต่อเนื่องมาจนถึงปี 2566 ด้วย

อีกประการเป็นผลมาจากการบ้านใหม่ในทำเลที่ต้องการมีราคาแพงขึ้น หรือไม่สามารถหาซื้อได้แล้ว ขณะที่กำลังซื้อของประชาชนยังคงไม่เพิ่มขึ้น และต้องการหาทำเลที่ไม่ไกลและไม่เพิ่มภาระค่าใช้จ่ายในการเดินทางของครอบครัว

ตลาดบ้านมือสอง จึงได้รับความนิยม สะท้อนจากสัดส่วนจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ 60% เป็นการโอนกรรมสิทธิ์จากต้นทางที่เป็นบุคคลธรรมดาประมาณ 240,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 300,000 ล้านบาท โดยคาดว่าอยู่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลประมาณ 100,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 200,000 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม คาดว่าปี 2567 ภาวะการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองน่าจะปรับตัวลงตามภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่อยู่อาศัยของคนในประเทศจากปัจจัยลบต่าง ๆ เช่นเดียวกับภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศ

ดร.วิชัย กล่าวอีกว่า ผลการสำรวจการประกาศขายบ้านมือสองทางออนไลน์ทั้งเว็บไซต์ตลาดนัดบ้านมือสองของ REIC และเว็บไซต์ที่สำคัญ พบว่า ไตรมาส 3 ปี 2566 มีการประกาศขายบ้านประมาณ 144,000 หน่วย มูลค่า มูลค่าประมาณ 987,000 ล้านบาท เพิ่มสูงกว่าไตรมาสที่ผ่านมา ประมาณ 1.5% สำหรับจำนวนหน่วย และ 3.1% ในเชิงมูลค่า โดยประเภทบ้านมือสองที่มีการประกาศขายมากที่สุด คือ บ้านเดี่ยว  40% ห้องชุด 30% และทาวน์เฮ้าส์ 25%

ทั้งนี้ มีข้อสังเกตว่า ระดับราคาบ้านมือสองที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่มีการประกาศขายมากที่สุด สำหรับพื้นที่ที่มีการประกาศขายบ้านมือสองมากที่สุด คือพื้นที่กรุงเทพมหานคร และปริมณฑล มีสัดส่วนในการประกาศขายมากที่สุดถึง 71.6%

ส่วนจังหวัดอื่นที่มีการประกาศขายสัดส่วนสูงใน 10 อันดับแรก เป็นจังหวัดขนาดใหญ่และจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต (5.3%) ชลบุรี (5.1%) เชียงใหม่ (3.7%) ประจวบคีรีขันธ์ (2.4%) เป็นต้น

ด้านพฤติกรรมการซื้อบ้านมือสองของผู้บริโภค ซึ่งเป็นการเก็บข้อมูลจาก Baania Marketplace ของเว็บไซต์ Baania ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 พบว่า การเยี่ยมชมประกาศขายปรับตัวลดลง -5.9% จากไตรมาสก่อนหน้า โดยผู้บริโภคสนใจประกาศขายคอนโดมิเนียมมากที่สุด (36.7%) ตามด้วยบ้านเดี่ยว (35.6%) และทาวน์โฮม  (27.7%)

ทั้งนี้ คอนโดมิเนียมมีการเยี่ยมชมเพิ่มขึ้น 16% ส่วนบ้านเดี่ยวทรงตัว ขณะที่ทาวน์โฮมมีการเยี่ยมชมลดลง -29.7% จากไตรมาสก่อนหน้า

สำหรับพื้นที่ที่ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้านเดี่ยวให้ความสนใจสูงสุด ได้แก่

• เขตสายไหม บริเวณใกล้ทางด่วนพิเศษฉลองรัช และถนนจตุโชติ

• เขตคลองสามวา บริเวณใกล้ถนนกาญจนาภิเษกฝั่งตะวันออก

• เขตบางขุนเทียน ใกล้ถนนกาญจนาภิเษกฝั่งใต้

ส่วนใหญ่ต้องการบ้านเดี่ยว ขนาด 50-60 ตารางวา 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ราคา 3-5 ล้านบาท ส่วนผู้ที่ต้องการซื้อทาวน์โฮม สนใจซื้อในพื้นที่ ดังนี้ เขตสายไหม บริเวณ ถนนสายไหม และถนนสุขาภิบาล 5 เขตประเวศ บริเวณถนนสุขุมวิท 77 และถนนพัฒนาการ เขตคลองสามวา บริเวณใกล้ถนนกาญจนาภิเษกฝั่งตะวันออก และติดถนนเลียบคลองสอง

โดยเป็นทาวน์โฮม ขนาดพื้นที่ 16-25 ตารางวา 2 ชั้น 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ในเขตสายไหมและคลองสามวา และทาวน์โฮมขนาด 26-35 ตารางวา 3 ชั้น 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ในเขตประเวศ

สําหรับคอนโดมิเนียม ผู้บริโภคให้ความสนใจสูงสุดในพื้นที่ ดังนี้ เขตจตุจักร บริเวณ MRT สถานีลาดพร้าว และสายสีเหลือง เป็นคอนโดมิเนียม 1 ห้องนอน ขนาด 31-50 ตารางเมตร ราคา 3-5 ล้านบาท เขตบางกะปิ บริเวณถนนลาดพร้าว และรถไฟฟ้าสายสีเหลือง บริเวณสถานีลาดพร้าว 101 เป็นคอนโดมิเนียม 1 ห้องนอน ขนาด 31-50 ตารางเมตร ราคา 1-3 ล้านบาท เขตห้วยขวาง บริเวณใกล้ทางด่วนศรีรัช และ MRT สายสีน้ำเงิน สถานีเพชรบุรี เป็นคอนโดมิเนียม 1 ห้องนอน ขนาด 31-50 ตารางเมตร ราคา 1-3 ล้านบาท

สำหรับงาน Home-Loan-NPA Grand Sale 2023 มหกรรมสินเชื่อบ้านและบ้านมือสองแห่งปี จัดงานระหว่างวันที่ 17-19 พฤศจิกายน 2566 ณ Event Hall ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์มีธนาคาร

สถาบันการเงิน และบริษัทบริหารสินทรัพย์ เข้าร่วมเสนอขาย NPA และสินเชื่ออัตราดอกเบี้ย รวม 10 หน่วยงาน ประกอบด้วย

• บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน)

• ธนาคารออมสิน ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน)

• ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน)

• บริษัทบริหารสินทรัพย์สุขุมวิท จำกัด

• ธนาคารอาคารสงเคราะห์

• ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน)

• ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน)

• บริษัทบริหารสินทรัพย์ เจ จำกัด (JAM)

• การเคหะแห่งชาติ

นอกจากนี้ ยังมี บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (เครดิตบูโร) และศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ มาร่วมให้บริการด้านข้อมูลเครดิตและข้อมูลอสังหาริมทรัพย์มือสองในงานครั้งนี้ด้วย